二郎神

一、前言

 「房價太高」為十大民怨之首。台北市房價越來越貴，不只很多人買不起，甚至也租不起，於是，紛紛從台北市遷移到台北縣。根據台北市民政局的資料顯示，台北市總人口自2009年開始，連續13個月「遷出大於遷入」，一年來已經淨遷出近兩萬人。又根據台灣不動產交易中心的統計，台北市目前房價平均每坪43萬元，這個價錢在台北縣可以買2坪、在高雄市可以買5坪。然而台北市的薪資並沒有台北縣的2倍以及高雄市的5倍。台北居，更不易，人口因此外流。

      到底台北市這麼高的房價是怎麼造成的？國內房地產融資銀行龍頭土地銀行董事長王耀興認為，國有土地標售不能免責，因此，他呼籲政府，「不要再標售國有土地，以免成為建商、財團哄抬價格的工具」。正因為國有土地標售所引發的民怨是如此的大，行政院院長吳敦義於3月2日在立法院表示，「即使標售的土地都是小坪數，也會帶動房價炒作，決定暫停台北市精華地區國有非公用土地標售。」這樣的決定立即獲得多數人的贊同，認為有助於給不斷攀升的房價降溫。

　二、問題分析

　國有土地標售究竟利弊如何，本文分析如下：

　1、就好處而言：

　（1） 增加政府財政收入：在財政部98年度390億元的歲入中，土地出售占了340億元；在國有財產局的國有土地處分所得的「年度績效目標值」中，99～102年四年的目標值為942億元，其中約九成是靠標售國有土地得來的收益，可見，標售土地對於財政部財產收入的重要性，有助於減輕國家財政負擔。

　（2） 有助於土地利用效益：由於政府沒有土地開發、營建和土地管理人才，也缺乏企業營利動機，因此，常會造成國有土地未能充分利用，形成資源浪費的情形，一旦國有土地適當處分，包括標售，將能提高土地利用收益。

　2、就弊端而言：

　雖然財政部標舉國有土地的管理與運用要兼顧「經濟發展、社會公益、永續環境」等三大目標，但實際上，標售國有土地與上述目標似乎是背道而馳，其弊端甚多，包括：

　（1） 助長房價飆高、形成資產泡沫：造成房價貴得離譜的原因固然不能完全歸因於國有土地標售，但是，卻不能說與之毫無關係。國有財產局說，大面積的土地不賣，賣的都是小面積土地。現在的問題已經不在於標售面積的大小，而在於只要是國有土地標售，不管是大面積或小面積，都具有指標作用，都有利於建商或財團哄抬房價，因為座落於台北市精華區的國有土地非常稀少，而且，國有土地都是公開招標，財團必然會利用這樣難得的機會公開炒作，地價於是不斷飆高，地價飆漲帶動房價飆漲，因而形成資產泡沫。

　（2） 將失去民心：「得民者昌，失民者亡」。台北市的房價過高，連自稱很會賺錢的立法委員邱毅都說，「不吃不喝20年也買不起帝寶的房子」，可見，台北的高房價早就高得離譜，引來一般民眾很大的不滿，高房價再不抑制，一定會失去更多的民心。

　（3） 一條牛恐被剝二層皮：以天價得標的土地如被閒置，被用來養地，假以時日，將再次帶動地價上漲。

　（4） 失去調節土地市場供需的功能：國有土地一旦釋出，卻沒有買進，其結果就是國有土地越來越少，供給愈少，價格就越高，導致地價與房價遠遠超過人民的負荷限度。

　（5） 失去市政建設、國家建設的基礎：市政建設和規劃是以擁有土地為基礎，沒有土地，就沒有建設。一旦國有土地賣掉之後，重大國家建設、或大型公共設施將因沒有國有土地而無法建設；或者必須向民間購買昂貴的土地，因而導致國家財政更為困難。

　三、建議

　目前看來，標售國有土地的利益大都是短期利益。以短期而言，好處是短期進帳、增加財政收入，但同時帶來推升房價的惡果，引發民怨；長期而言，也不利於國家、市政建設；也不利於社會和諧、貧富差距的縮小。

　標售國有土地弊大於利，因此，不宜再標售國有土地，不只是台北市的精華地段，而是全國的國有土地都不宜再標售。然而，如何處理國有土地呢？本文建議，只租不賣，即使是小面積的國有土地也不應該賣，而以設定地上權的方式處理國有土地，這樣做，雖然因此少了土地收益這筆進帳，但可以減少土地炒作、抑制房價，同時，增加土地利用效益，而且，設定地上權可以收取權利金以及長久的地租，此細水長流的方式應該是比較好的方案。

　另外，國有土地若一時無法確定用途，建議暫時做為公園綠地之用，等確定用途之後，即可變更使用，但不改變「只租不賣」的原則。

　若只為了增加財政收入，則標售國有土地也非長久之計，蓋再多的土地也有賣完的時候；再者，每年出售土地的收益雖不少，但與龐大的財政缺口仍有一段距離，而且，不是賣一次土地就解決了長期國家財政困難的問題，故應該永久停止國有土地標售。