【文/住展房屋網 企研室】
五月房市來人及成交量下滑,從六月買賣移轉棟數資料已顯示出來;不過之後房市持續瀰漫觀望氣氛,則多半還是預期心理因素使然。無論如何,來到七月,由於不確定因素未除,因此上述市場趨勢尚無太多改變…
前陣子王建民重返大聯盟並表現不錯,一度讓國人又有了其他焦點可轉移;不過後來連續兩場被打爆、下放小聯盟,大家的目光又放回紛亂的國內局勢。比如兩岸服貿協議還是吵沒完,上週更有再度燃起的苗栗大埔徵地爭議等。
當然出口導向的台灣經濟,也還是和全球脈動息息相關。而上週陸續公佈的歐美中PMI數據則是有喜有憂;歐美兩邊都算優於預期,但大陸這邊則不大理想。此外,上週更再驚傳葡萄牙倒臺可能引發新歐債危機;有說法認為,這對台灣影響有限,不過歐盟又出問題,美國經濟持續好轉,代表資金熱錢往美國回流機率更高,對台灣經濟及股房市會有怎樣的連帶效應,還需持續觀察。
不確定因素 觀望氣氛濃
回到國內房市,除了「勤美璞真」疑似開價膨風膨很大的消息外,更重要的訊息是六月六都買賣移轉棟數,比五月都有下滑且幅度不小。多數報導稱這是六月市場轉冷所致,但誠如本刊稍早所指,母親節過後房市熱度就開始降溫,原因包含經濟復甦不如預期、QE退場預期心理等等;而六月數字不過是印證上述觀察罷了。
當然,造成五月後房市降溫的原因,到七月第一週為止,尚未沒有出現新的變化,而這也就代表,本地房市還是籠罩在這些不確定因素下,繼續瀰漫觀望氣氛。影響所及,甚至稍早反應還算可以的低總價產品,也出現降溫趨勢。
北市市況低檔 單價續漲
如前兩個月銷況還相對算佳的中山區,六月後整體市場也見降溫,低總價產品亦然;唯一表示銷況順利的,是大直重劃區新案「文創CEO」。該案規劃23坪四併,開價140萬/坪,成交115萬/坪,買家當然多為投資置產性質。
至於中高總價市場,反而有較多個案表示銷況比先前稍提升,但原因與市場因素無關,而是有新高價案來抬轎;這個高價新案,就是稍早已曝光的「忠泰M」,開價每坪150到160萬/坪,結果使附近同型換屋產品變成相對低價,因此銷售略見起色,如「中山官邸」、「天璽」等。
據瞭解,忠泰案未正式公開前,照例有品牌粉絲客搶訂但表價公開後退訂者眾,因此五月中正式公開至今銷售率為八成,並沒有想像中順利。本案基地263坪,位新生北路、民權東路口,近中山國小捷運站,產品為87及95坪雙併,可售20戶(合建案,共規劃31戶)。
此外,「忠泰M」接待處之後會繼續銷售美麗信飯店後側新案,及松江路稍早曾推的「東西匯」。其中「東」案還有16戶可售,也會開和「忠泰M」相仿的表價,而該案100年底預售推出時平均開價為135萬/坪。
其他中山區新案,有復興北路、民權東路口附近(復興北路上)的「三輝白宮」,為全新成屋,蓋14樓地下4層,也是合建案,可售20戶,開價150至210萬/坪;產品規劃方面,一般樓層60坪四併,高樓層則是雙併100坪(退縮)。
雙城街13巷的「將捷心裡」訴求距中山國小站不遠,產品則是室內高度三米六,21至28坪小坪數,另有少量三房;開價未定,不過據稍早開案記者會說法是105萬/坪以上,成交則要見9字頭。
汐止茂德新案 已先潛銷
腹地狹小的南港區,難得又有新案「東方晶鑽」,位在前期案「香朵」隔壁,同樣臨環東大道高架匝道,為成屋,產品則是熱門的小坪數26至27坪,17戶可售。重陽重劃區廣春成建設新案,則會走50坪以上中大坪數路線。
最近一直隨南港跟漲的汐止,目前綫上個案則多到案尾,不過已有第三季後新案,現在就在附近設臨時接待醞釀,而且都是茂德建設投資興建。
其一是工建路案,距樟樹國中不遠,量體551戶,格局一到三房,在附近鐵皮屋設臨時接待,現場稱未來成交45萬/坪以上,預定九月進場。另一則是中興路案,基地近福德路口(近民汐捷運線預定社后站),沿用前期案「幸福捷境」原接待為籌備處,量體超過200戶,格局也是一到三房,現場稱要賣5字頭(開6字頭)。
茂德上述兩大案還有至少兩個月才正式開賣,現在就進場醞釀,或許是為了拉抬附近高單高總價案「仰大湖」的4字頭價格,不過也不排除擔心未來市況混沌,因此現在先搶時機進場收訂。
除「仰」案外,其他舊案也都到尾聲;「蘭庭序」後期成交都來到33萬/坪。茂德工建路案旁「新南港雙站」則稱成交都要4字頭,不過仍有成交3字頭的傳聞。之前打1字頭、近五堵車站位鐵道旁的「初韻」重新推出,新開價跳到24.5萬/坪,現場稱要賣23萬/坪以上,並表示之前1字頭是低樓層價,現在則是賣中高樓層。該案還有10戶可售,打出800萬廣告(低)價效果似乎不錯,來人算是汐止最多,將近30組/週。
新店市區大案 強銷進場
單價更高的新店方面,華城以外最高單總價案,寶強路加油站旁的「合環御寶」稍早正式登場,開價來到75至85萬/坪,現場更稱是不二價,且採毛胚交屋(明年四月交屋)。全案共214戶,坪數75至100坪,媒體量大,來人新店最多,由於單總價都高,因此北市客達六成。不過同區其他大坪數案銷況則都不大理想。
其他新案方面,中正路巷內「舞立方」推出區域罕見的複層式產品,坪數14至16坪,廣告打出888萬低總價,開價則還未公佈,但據瞭解要賣5字頭,開價應該會見6字頭。
新店捷運總站周邊新案,開價也拉高甚多。首先是中興路快速道引道旁的「山河苑」為成屋,產品以四房為主力,開價65萬/坪。另一是新店路上的「東陽臻堡」,為合建案,共10戶可售,高樓層可眺碧潭景,開價也是65萬/坪。
再看安坑。稍早通車的安坑一號道路主要是外圍地區受惠,與安坑市區關聯性不大;而目前當地銷售中個案則多在市區,因此通車效應幫助有限。當地最新案是「博覽天下高更特區」規劃二、三房共103戶,訴求低總價,不過單價不低,開價45萬/坪,要賣4字頭。
新莊舊市區 又見新案
前幾年一度火燙、投資比例甚高的新莊,雖然稍早市況稍見起色,但六月後也已降溫、來人下滑,目前綫上個案來人平均20組/週以內。這除了是整體市場氣氛轉差外,另一因素則是稍早多數個案順銷,因此都再調高價格所致。
再看個案。頭前運動公園旁「竹城新東京」媒體持續大量,銷售則達五成。當地麗寶機構新案「心悅中原」(掛麗源建設)為成屋,開價57萬/坪屬區域高檔。副都心「宏普賓麗」則是當地乃至全上新莊銷況最佳案例,原因還是低總價,產品為複層式規劃,進場銷售一個月多已賣出八成,成交價則高達62萬/坪。
同區「宏盛學」原「日上區」,近期以全新案名「宏盛帝境」推出銷售,為目前當地宏盛系列案主推,另一區「至達區」則是搭配銷售。「帝境」產品純四房55至69坪,開價68萬/坪算是該區住宅區塊高檔,故銷售速度不快,「至達區」則剩較大坪數48坪。
兩大重劃區持續拉高價格,帶動舊市區跟漲並不是新聞;不過當地有一最新案所屬地段非常特殊;這是位於新泰路底(瓊林路口),訴求(興建中)景觀陸橋及(大漢溪)景觀的「新泰然」。
「新」案媒體量不多,不過已醞釀多時,因此推出後很快賣到七成;由於小環境特殊,因此購買以區域客為主,周邊生活機能無虞,不過質感略差。產品則為二、三房共55戶,三房為主力,開價57萬/坪當然高於區域行情甚多。