二郎神

【文／住展房屋網 施絢傑】

上週五傍晚過後，蘇力颱風挾帶強風豪雨進襲台灣。雖然其過境時間還不足24小時，但仍造成嚴重災情，房市當然也受波及；不少銷售現場週六來人大減，廣告量更因此出現急縮情況…

雖說上週週休二日的天氣情況，和前週大致類似；都是週六不佳、週日好轉。不過，造成上週六『不適出門』的因素，卻是被外媒稱為最完美風暴的蘇力颱風。

儘管蘇力實際造成影響的時間，約是上週五傍晚後，而且它可說是快閃，約週六午後就已出海、續朝大陸行進，台灣也恢復平靜。不過，蘇力這不足一天的過境，依然挾帶著狂風暴雨，在全台各處釀成不小災情。當然，對主要倚靠假日期間累積看屋能量的建案接待現場來說，不啻也是災情慘重。

根據住展雜誌市調人員週日實際詢問瞭解，蘇力過境之週六當日，各案場來人不僅比以往週六少許多，甚至比一般週間還少；此外，還有一些案場週六全日皆未開門營業，來人當然掛零。

而據住展雜誌瞭解，當中最甚者，應是除了接待中心外，尚缺乏其他建物遮蔽物的五股洲子洋重劃區。該區多數接待中心，據傳都沒熬過蘇力的摧殘，多有毀壞、受損情況，導致週六午後即使天氣轉穩，仍無法接待客戶。

所幸經過週六搶修後，週日當天多數案場多半都恢復營業，加上天氣回覆到先前的午前高溫、午後局部雷陣雨，相對較穩定的型態，因此週日房市來人量恢復正常。然基於蘇力過境的非戰之罪因素，上週整週來人及成交狀況，相較於前週仍較差。

而受相同因素影響，不少業者臨時抽稿，有些則聽說是來不及抽；總之，蘇力也是上週建案報紙廣告量急縮的『罪魁禍首』。

住展雜誌統計，上週(7/8至7/14)北台灣銷售中建案釋出的報紙廣告，總計僅4,860批，比前週大減6,380批，等於只有前週的43.2%；釋出NP個案數也僅47個，只有前週(132個)的三分之一多一點，但還有首週釋出者2個。不過以這樣的廣告量論，上週房市人氣其實已算不錯。

蘇力來襲 業者忙抽稿 房市人氣再降 廣告量急縮

【文／住展房屋網 企研室】

五月房市來人及成交量下滑，從六月買賣移轉棟數資料已顯示出來；不過之後房市持續瀰漫觀望氣氛，則多半還是預期心理因素使然。無論如何，來到七月，由於不確定因素未除，因此上述市場趨勢尚無太多改變…

前陣子王建民重返大聯盟並表現不錯，一度讓國人又有了其他焦點可轉移；不過後來連續兩場被打爆、下放小聯盟，大家的目光又放回紛亂的國內局勢。比如兩岸服貿協議還是吵沒完，上週更有再度燃起的苗栗大埔徵地爭議等。

當然出口導向的台灣經濟，也還是和全球脈動息息相關。而上週陸續公佈的歐美中PMI數據則是有喜有憂；歐美兩邊都算優於預期，但大陸這邊則不大理想。此外，上週更再驚傳葡萄牙倒臺可能引發新歐債危機；有說法認為，這對台灣影響有限，不過歐盟又出問題，美國經濟持續好轉，代表資金熱錢往美國回流機率更高，對台灣經濟及股房市會有怎樣的連帶效應，還需持續觀察。

不確定因素 觀望氣氛濃

回到國內房市，除了「勤美璞真」疑似開價膨風膨很大的消息外，更重要的訊息是六月六都買賣移轉棟數，比五月都有下滑且幅度不小。多數報導稱這是六月市場轉冷所致，但誠如本刊稍早所指，母親節過後房市熱度就開始降溫，原因包含經濟復甦不如預期、QE退場預期心理等等；而六月數字不過是印證上述觀察罷了。

當然，造成五月後房市降溫的原因，到七月第一週為止，尚未沒有出現新的變化，而這也就代表，本地房市還是籠罩在這些不確定因素下，繼續瀰漫觀望氣氛。影響所及，甚至稍早反應還算可以的低總價產品，也出現降溫趨勢。

北市市況低檔 單價續漲

如前兩個月銷況還相對算佳的中山區，六月後整體市場也見降溫，低總價產品亦然；唯一表示銷況順利的，是大直重劃區新案「文創CEO」。該案規劃23坪四併，開價140萬/坪，成交115萬/坪，買家當然多為投資置產性質。

至於中高總價市場，反而有較多個案表示銷況比先前稍提升，但原因與市場因素無關，而是有新高價案來抬轎；這個高價新案，就是稍早已曝光的「忠泰M」，開價每坪150到160萬/坪，結果使附近同型換屋產品變成相對低價，因此銷售略見起色，如「中山官邸」、「天璽」等。

據瞭解，忠泰案未正式公開前，照例有品牌粉絲客搶訂但表價公開後退訂者眾，因此五月中正式公開至今銷售率為八成，並沒有想像中順利。本案基地263坪，位新生北路、民權東路口，近中山國小捷運站，產品為87及95坪雙併，可售20戶(合建案，共規劃31戶)。

此外，「忠泰M」接待處之後會繼續銷售美麗信飯店後側新案，及松江路稍早曾推的「東西匯」。其中「東」案還有16戶可售，也會開和「忠泰M」相仿的表價，而該案100年底預售推出時平均開價為135萬/坪。

其他中山區新案，有復興北路、民權東路口附近(復興北路上)的「三輝白宮」，為全新成屋，蓋14樓地下4層，也是合建案，可售20戶，開價150至210萬/坪；產品規劃方面，一般樓層60坪四併，高樓層則是雙併100坪(退縮)。

雙城街13巷的「將捷心裡」訴求距中山國小站不遠，產品則是室內高度三米六，21至28坪小坪數，另有少量三房；開價未定，不過據稍早開案記者會說法是105萬/坪以上，成交則要見9字頭。

汐止茂德新案 已先潛銷

腹地狹小的南港區，難得又有新案「東方晶鑽」，位在前期案「香朵」隔壁，同樣臨環東大道高架匝道，為成屋，產品則是熱門的小坪數26至27坪，17戶可售。重陽重劃區廣春成建設新案，則會走50坪以上中大坪數路線。

最近一直隨南港跟漲的汐止，目前綫上個案則多到案尾，不過已有第三季後新案，現在就在附近設臨時接待醞釀，而且都是茂德建設投資興建。

其一是工建路案，距樟樹國中不遠，量體551戶，格局一到三房，在附近鐵皮屋設臨時接待，現場稱未來成交45萬/坪以上，預定九月進場。另一則是中興路案，基地近福德路口(近民汐捷運線預定社后站)，沿用前期案「幸福捷境」原接待為籌備處，量體超過200戶，格局也是一到三房，現場稱要賣5字頭(開6字頭)。

茂德上述兩大案還有至少兩個月才正式開賣，現在就進場醞釀，或許是為了拉抬附近高單高總價案「仰大湖」的4字頭價格，不過也不排除擔心未來市況混沌，因此現在先搶時機進場收訂。

除「仰」案外，其他舊案也都到尾聲；「蘭庭序」後期成交都來到33萬/坪。茂德工建路案旁「新南港雙站」則稱成交都要4字頭，不過仍有成交3字頭的傳聞。之前打1字頭、近五堵車站位鐵道旁的「初韻」重新推出，新開價跳到24.5萬/坪，現場稱要賣23萬/坪以上，並表示之前1字頭是低樓層價，現在則是賣中高樓層。該案還有10戶可售，打出800萬廣告(低)價效果似乎不錯，來人算是汐止最多，將近30組/週。

新店市區大案 強銷進場

單價更高的新店方面，華城以外最高單總價案，寶強路加油站旁的「合環御寶」稍早正式登場，開價來到75至85萬/坪，現場更稱是不二價，且採毛胚交屋(明年四月交屋)。全案共214戶，坪數75至100坪，媒體量大，來人新店最多，由於單總價都高，因此北市客達六成。不過同區其他大坪數案銷況則都不大理想。

其他新案方面，中正路巷內「舞立方」推出區域罕見的複層式產品，坪數14至16坪，廣告打出888萬低總價，開價則還未公佈，但據瞭解要賣5字頭，開價應該會見6字頭。

新店捷運總站周邊新案，開價也拉高甚多。首先是中興路快速道引道旁的「山河苑」為成屋，產品以四房為主力，開價65萬/坪。另一是新店路上的「東陽臻堡」，為合建案，共10戶可售，高樓層可眺碧潭景，開價也是65萬/坪。

再看安坑。稍早通車的安坑一號道路主要是外圍地區受惠，與安坑市區關聯性不大；而目前當地銷售中個案則多在市區，因此通車效應幫助有限。當地最新案是「博覽天下高更特區」規劃二、三房共103戶，訴求低總價，不過單價不低，開價45萬/坪，要賣4字頭。

新莊舊市區 又見新案

前幾年一度火燙、投資比例甚高的新莊，雖然稍早市況稍見起色，但六月後也已降溫、來人下滑，目前綫上個案來人平均20組/週以內。這除了是整體市場氣氛轉差外，另一因素則是稍早多數個案順銷，因此都再調高價格所致。

再看個案。頭前運動公園旁「竹城新東京」媒體持續大量，銷售則達五成。當地麗寶機構新案「心悅中原」(掛麗源建設)為成屋，開價57萬/坪屬區域高檔。副都心「宏普賓麗」則是當地乃至全上新莊銷況最佳案例，原因還是低總價，產品為複層式規劃，進場銷售一個月多已賣出八成，成交價則高達62萬/坪。

同區「宏盛學」原「日上區」，近期以全新案名「宏盛帝境」推出銷售，為目前當地宏盛系列案主推，另一區「至達區」則是搭配銷售。「帝境」產品純四房55至69坪，開價68萬/坪算是該區住宅區塊高檔，故銷售速度不快，「至達區」則剩較大坪數48坪。

兩大重劃區持續拉高價格，帶動舊市區跟漲並不是新聞；不過當地有一最新案所屬地段非常特殊；這是位於新泰路底(瓊林路口)，訴求(興建中)景觀陸橋及(大漢溪)景觀的「新泰然」。

「新」案媒體量不多，不過已醞釀多時，因此推出後很快賣到七成；由於小環境特殊，因此購買以區域客為主，周邊生活機能無虞，不過質感略差。產品則為二、三房共55戶，三房為主力，開價57萬/坪當然高於區域行情甚多。

【文／住展房屋網 企研室】

上週四Q2理監事會議後，央行沒再祭出更嚴格的房貸緊縮；五月中後持續走跌的房市人氣、買氣，到六月結束前，也沒有太多改變或翻轉，不過，業者開價還是愈拉愈高。兩相對照之下，顯示買賣雙方認知差距有拉大之勢…

在在野黨霸佔主席臺，抗議執政黨暗渡陳倉、黑箱作業，與對岸簽署服貿協議，甚至還上演全武行之下，上週立院仍三讀通過證所稅修正案，加上美國QE退場衝擊趨緩，全球股市上週二後已見反彈，台股上週五更大漲178點，成功收復8千點關卡。

央行未加碼 利率維持不變

而房地產界更關注的，則是上週四央行Q2例行理監事會議後，是否祭出更大範圍的管制。結果利率按兵不動，一如外界預期，房貸管制則維持現狀，並未新增明文管制區。不過部份報導仍揭露，彭總裁親自去函各行庫高層，要求注意授信風險，嚴加『看管』房價漲幅較大區。

儘管短期利空出盡或淡化，近兩、三週房市大格局依舊沒變，仍維持母親節以來的下滑走勢，主要還是美QE退場確定造成股災、商品價格暴跌，及經濟前景仍烏雲罩頂。不過短期內房市資金因素暫時還不會退潮、投資者仍多，因此低總價產品銷況相對仍不錯。北市近期新案因勢利導，推出產品都走低總價路線。

北市順銷產品 僅低總價

大安區近期新案「世達斐麗」就是其一。該案位在光復南路(與基隆路交叉口附近)近臨江街(夜市)，合建案，29戶可售，產品有22、33及39坪三種，已興建完成；看板一個多月前就掛出，現場稱七月才正式公開，開價125萬/坪。

文山區萬芳醫院站附近的「芳朵」總價更低，因為是規劃10到15坪複層式產品，且因為近捷運站，故房貸可達七成；如再加上該案位在傳統市場內側商業區，出入動線不佳，可研判該案應該還是靠投資客買單(現場宣稱兩個月賣完)。價格方面，現場不願透露，而以其各項條件研判，成交價應該不到6字頭。

單價也愈來愈高的內湖，在先前幾個相對低總價案賣完後，整體市況有轉冷趨勢；只有媒體量仍大的「大華湖閱」宣稱來人大量、成交平順，成交價則在80萬/坪以上。

除大華案外，內湖捷運站周邊個案人氣也比平均值稍多。該區重推的「雲立方」表示剩不到30間，成交95萬/坪以上。媒體量不算多的「文心AIT」則維持業者口袋名單及介紹客經營方式，現場表示還剩50多戶可售，成交(單)價都是三位數字。

下半年內湖仍有新案。首先是內湖路三段巷內，位置稍深入的敦元建設都更案，預計七月中進場，規劃一般換屋產品。五期重劃區遠雄基地也都已動工，最快推出的將是「御東方」，基地位置靠近環東高架。

內科新廠辦 開價6字頭

內湖也是北市廠辦集中區，最近行情也都在拉高；近期新案除了想要整棟銷售外，還想賣到5字頭以上。只是一些舊案想賣到4字頭，但反應已有些遲滯。

如大內科倉儲區家樂福附近，就有同一業主同時推出「AI智慧總部」及「APP菁英總部」兩案，都是地上八樓、地下三樓規劃，外觀都是清水模加玻璃帷幕，都想要整棟銷售，開價都是65萬/坪，實際欲成交54萬/坪則高於目前區域行情。

「AI」案預售(剛動工)，單層204至206坪，整棟價13億；「APP」案則正在進行收尾工程，預定年底交屋，位置緊鄰抽水站，單層171坪，整棟10.5億，較特殊訴求為二樓規劃獨立出入口，可當店面。

林口房市 六月漸轉冷

近期北市高總價市場反應明顯趨緩，春節後市況一度加溫的林口新市鎮，最近市場也轉淡。至於原因，銷售現場說法不一，不外乎QE退場、台股走弱，經濟復甦不如預期等等。不過更大因素，或許是本區推案中大坪數產品比例相當高。

更值得注意的是，稍早還算是賣得動的相對低總價產品，六月後反應也出現趨緩情況；目前當地低總價產品大本營之南勢地區，當地的「林語藏」案現場就表示，六月後銷況明顯不如五月。

當然相較於中大坪數產品，這些40來坪、賣價還在2字頭的產品，反應仍相對不錯；如當地新案位於忠孝路、文化二路口附近(巷內)的「米朗琪」，規劃32坪雙併產品，開價32萬/坪，單、總價都相對低，因此反應不錯。

雖然近期林口是低總價市場，但下半年還是中大坪數當道，集中區則為機場捷運A9站周邊。而或許因為將有高價大案進場拉抬，99年當時預售推出便創當地單總價最高紀錄的「展悅美術館」，稍早又再推出銷售。

展悅案這次開價42到49萬/坪，和預售期間差不多，預料A9站周邊新案進場前，將是當地最高單價；產品坪數158坪，則將讓展悅案穩居新市鎮最高總價寶座。A9站附近目前唯一成屋案「佳昂耀東方」，雖所剩量體不多，但銷售速度明顯變慢，應該是該案為成屋、進駐門檻較高之故。

【文／住展房屋網 施絢傑】

儘管一切實在意料當中，FED柏老上週宣佈QE退場時間表後，全球股市及商品市場仍是哀鴻遍野；本地房市端受波及，觀望氣氛更為濃厚，加上週日午後降下暴雨，更不利建案聚人氣，建案廣告量也因此又見微幅下滑…

雖然各案場沒有明說，不過很顯然地，美國QE退場底定的消息，還是造成上週假日房市觀望氣氛更加濃厚的主要原因；受此影響，原本已處於向下走勢的房市人氣、買氣又見下滑，整體大致又回到今年春節前的市場格局，也就是僅靠低單、低總價產品或區域撐起些微買氣。

如果單看上週，則『雪上加霜』的，還有週日午後各地陸續降下豪大雨；瞬間驚人雨量讓不少路段傳出淹水災情，當然也對房市個案現場聚集人氣形成負面效應。

不過，還是有少數案場來人組數相對突出，如遠雄新莊、中和諸案，原因則仍還是該公司銷售一直慣用的約來訪，這在近期市場瀰漫觀望氣氛，案場更難用一般傳統手段招攬人氣的情況下，顯得更為有效。而也達到類似效果的，還有派員主動出擊，到街坊直接攬客的直效行銷。

檢視業者信心的廣告量部分，看來也是受到QE退場影響，五月中以來連五週反彈(小幅)增加的廣告量，上週告終。住展雜誌統計上週(6/17至6/23)北台灣銷售中建案釋出報紙廣告篇幅，共計10,775批，比前週微減45批，釋出NP個案數共129個，則比上週減少9個，首週釋出案數9個也比前週小減2個。

上週建案報廣總量微幅減少，但仍有不少個案NP改版，藉以突破目前有些膠著的市場現狀。首先看的是預售期間就『未演先轟動』的內湖豪宅案「文心AIT」；上週該案推出新NP，『特徵』是大湖公園實景正式登場，而建物示意圖當然要放在旁邊，不過就比例或位置看，反而有點像是配角。

同區五期重劃區新案「長虹虹璽」，則在上週首次釋出NP曝光，內容是標榜『全國唯一靜音豪宅域內 將建築入畫傳世』，號稱全台首座畫建築。至於這裡的畫，則是兩岸知名國畫大師黃慶源作品『夢想之虹 珍藏之璽』，看起來應是黃慶源特別為本案繪製，該NP中也強調是黃慶源與長虹攜手合作。

中山區「忠泰M」則持續採用模仿蝴蝶特殊造型的建物外觀當廣告內容；上週新版看起來似乎是讓外觀示意圖轉了九十度，變成橫置，視覺效果又更特殊。

三重「千江月」則還是繼續採用建物實景配女神的表現手法。上週(跨頁)新版的背景又換成建物中庭及低樓層(大廳)實(夜)景；至於『主角』女神這次則沒有改變造型，還是深褐色頭髮(包頭)身穿白色禮服，不過這回是秀出美背，以配合文案『圓滿靠岸 風光回眸』。

熱錢趴告終 豪雨幫倒忙 房市人氣續降 廣告量回跌

【文／住展房屋網 施絢傑】

雖然上週多一天端午假日，不過房地產市場人氣未因此提升；事實上，扣掉端節當日『多出』的來人量，比起前週，上週市況還見下滑。不過假日因素，仍讓業者釋出廣告量意願提高，結果釋出NP個案數大增，增幅也是近月新高。

以往如果碰到放假日，房地產市場人氣多半都因此受益；不過最近幾個假日，加分效果已不大明顯。而上週三逢端午節，果然還是沒有擺脫這『慣例』；和前週相比，上週各案場來人量算是持平。這代表，如果扣除端午節當日『多出來』的人氣，上週房市表現，比起前週是略差的。

經濟復甦不如預期，美國QE退場疑雲籠罩等等，確是造成近月房市買方轉趨觀望、市場漸走下坡的原因，不過再怎麼說，這些都是間接因素；賣方調漲價格，才是造成近期買氣盤整下滑的最關鍵因素。本刊市調人員近期觀察就發現，銷售中建案調漲價格者比比皆是，然只要價格一調漲，銷況就易出現下滑。

目前仍算是重案區的新莊頭前段，除了上述大環境因素外，最近市場人氣走跌，則還有其他原因。因為稍早環狀線新莊段開始施工，該區幸福路附近開始封路，雖然並未封閉全部車道，不過仍多少影響車輛進出，使得附近建案攬客難度提高。

端午節假日雖然對房市人氣沒帶來什麼正面效益，但反應業者信心度的建案廣告量部分，則確有加分。事實上多這一天假期顯然激勵不少業者釋出NP強銷。

本刊統計上週(6/10至6/16)北台灣銷售中建案釋出報紙廣告篇幅共計11,620批比前週增加855批(＋7.3％)，此增幅雖不多，但已是五月以來最高；釋出NP個案數則達137個，比前週大增19個，首週釋出者更倍增到11個之多。

接著再來看上週的特色建案NP。首先是已連續數週打出跨頁版廣告的三重重陽段河景成屋案「千江月」；上週新版曝光的『女神』應該是同一位外籍美女，不過造型做了大改變。這回不再金光閃閃，頭髮不但變(染？)成深褐色，身上的華麗晚宴服也換成白色，更顯高貴氣質。至於『背景』部分，也更換為該案(淡水)河岸實景。

前週重新曝光強銷的基隆千萬以下透天案「悠活台北村」，其NP則依然是由兩位小女孩繼續擔綱；這回一個澆花、一個手拿蘿蔔，文案則為『天天種菜，吃天天放假趣』，就是鎖定想要享受有天有地、田園逸趣的台北人。

中山區「大直1院」則繼續其紙上鳥類秀；本次登場的，是號稱台灣國鳥的台灣藍鵲，旁邊照例仍有其學名及生態介紹。淡海「微笑莊園」先前以廣編形式揭露銷售現場擺出的山寨版黃色巨鴨，上週最新版NP直接把這個山寨版擺上來當主角，且號稱『ㄚ軸』熱銷。

無獨有偶地，之前NP『玩很大』的林口「玄泰A+」，上週新版改打店面產品之外，也看見黃色小鴨；這隻鴨子不但是『破紙而出』，上頭還騎著個戴黃帽的小孩，文案則是『鴨箱寶 金店面』，這大概也是刻意和最近蔚為話題的黃色巨鴨連上線。

蘆洲「雙捷京站」最新版NP的映像，換成小男孩正在觸摸(應該是)懷孕媽媽的大肚子，搭配文案則為『為了寶貝，我選擇花園泳池千坪大宅』，和先前的小女孩版算是相互呼應。

市場人氣持平 端節激勵 報廣續增 首週釋出案大增11宗

本文摘自6月18日出刊之《惟馨週報》823期媒體觀察，同期內容除本文外，並有「北市5月預售案量出現單月新低 增加量能需等政府解套」、「股市震盪大跌 整體經濟不佳 買方觀望轉濃 賣方惜售價續漲」等

【文／住展房屋網 企研室】

上週天氣極度不穩，上週二中午天空還下冰雹，房市人氣像是遭冷水澆熄，又見下滑，成交則仍是相對低價產品反應較佳。目前看來，下半年不致出現後奢侈稅倒貨潮，經濟復甦道路持續崎嶇，則仍是下半年本地房市的最大變數…

雖然美國QE可能縮減或退場的疑慮持續籠罩，歐洲央行也沒提出具體提振景氣的新措施，日本安倍政府的振興經濟『第三支箭』更被批是在打高空；而證所稅修正未過關之際，立院又因會計法修正案吵得不可開交。不過上週國內社經焦點，還是在食品安全風暴及天氣極端不穩上。

愈颳愈強的食品安全風暴，現在不但擴大到吃啥都可能出問題的『規模』，更已到達衝擊GDP的程度；上週臺大國泰團隊把之前全台研究機構中最樂觀的4.23%全年預測值，一口氣下修至2.27%，比稍早主計處預測的還低，理由除了經濟復甦力道不如預期外，從毒澱粉引爆的食品安全風暴，也是『居功厥偉』。

不過短期內影響房市最鉅的，其實是天氣。就上週來說整，個台灣的天候狀況超級不穩；熱的時候熱到爆，而一下起雨就是暴雨，還夾帶狂風，更誇張的是，上週二中午一夕間風雲變色，甚至還下起冰雹，嚇壞不少人。而不少案場就表示，天候不穩，直接影響了來人量。

【文／住展房屋網 施絢傑】

有些案場認為是受基測影響，有些則說週六天氣太熱，還有些說是政府作多，導致資金回流股市；總之，上週假日房市人氣持續下滑。廣告量則微增千分之六，算是持平作收…

根據住展雜誌市調人員觀察，大約自母親節過後，北台灣房市就開始出現降溫的情形。而來到上週，這樣的趨勢仍沒有多大改變；不過比起前幾週，各案場所提出，有關人氣及成交狀況下滑的理由則更多了，比如國中基本學力測驗、週六天氣太熱，甚至是政府刻意作多，導致資金回流股市等等。

持平來看，資金流向影響確實成立；畢竟這幾年房市買氣能維持一定水準，和(浮濫)資金一直有關聯，但這也不是短短一兩週就能確立的。至於基測，也早就辦了好幾屆，影響程度應該也已有限。

另外，上週六午後確實又是熱到爆，隔(週)日則舒爽一些；但從實際詢問到的數據來看，似乎無法全然佐證上述說法。雖然確有案例週日來人量為週六的一倍，但其實兩天看屋組數都只有個位數字；其實扣除少數案例，上週六、日兩天來人量差距不大，況且週日來人多於週六，也是過去以來的常態。

是故，整體看來，上週人氣下滑，應該還是持續母親節以來的走勢，原因則仍需歸咎到國內外財經情勢渾沌不明，加上本地實質經濟復甦力道遠不如預期。不過需注意的是，實際銷況絕非完全冷卻，關鍵在於第一季前後熱度太高，因此近期降溫後，落差顯得特別明顯。

近月市場人氣與成交較第一季降溫，或許也讓業者推出新案及造勢的態度轉為觀望保守，近幾週釋出NP強銷的個案真正的新案有限，反而即將結案或進入尾聲(多剩中大坪數)者持續曝光情況較多。實際報廣量則維持升增態勢，不過幅度甚小，基本上不具統計上的意義。

本刊統計上週(6/3至6/9)北台灣銷售中建案，釋出報紙廣告篇幅共計10,765批，比前週微幅增加65批(＋0.6％)；不過釋出NP個案數反而減少5個至118個，首週釋出者與前週一樣，為5個。

本週三逢端午節放假一天，因此各案場的相關SP活動當然上週就提前上檔。首先是從推出以來，現場持續都有活動的淡海「台北灣」也沒缺席，上週當然也要應景一下：『闔家歡慶端午』。新莊遠雄國都上週SP也是與端午節相關的內容，名稱為『珍玩名品賞系列』，內容則是茶香祈運香包手作。

高鐵青埔特區「太子馥」則辦Tango VS. Classic音樂季，上週及本週六各一場，與端節連結的部份則是贈送台中金典酒店製作之金粽。文山區「敦南觀止」也送粽子，上週五、六、日三天現場賞屋，就送鼎泰豐粽子一盒(2入)。

其他SP活動方面，新莊副都心遠雄「中央公園」是『回饋客戶講座－入主皇居三堂課』，講者為規劃設計者建築師李祖原、景觀規劃之老圃造園工程及結構之凱巨工程顧問。大同區「永德言葉」則宣告即日起原接待館改為美術館，上週六下午揭幕式，展出時間到本月底止，策展單位為采泥藝術，參展藝術家有Jo Hsieh、張全成、葉怡利、鄭詩雋、席時斌及李光裕等。

前月就辦不少特色活動的新竹關埔「十裏靜安」也再接再厲，這回是和名模經紀公司伊林合作，舉辦總名稱為i-Fashion的時尚活動，時間橫跨整個六七月。第一場是上週六日下午，結合義大利Masarati跑車品牌，搭配名模王麗雅；本週六、日(第二週)上場的是王尹平、蔡玉治，結合品牌是萬寶龍，另還有達人講座。

廣告量持平微增 基測、熱浪衝擊房市？

認知系統的限制會讓人抗拒過多的選擇，無法處理太多相衝突的資訊，反而會太過焦慮而無法做決定。

經理人做決策時，便有可能因為資訊太多，而無法降低事情的不確定性。

什麼是注意力？指的是人們關注一件事的時間長短與專注程度。最近幾年，網際網路與數位內容的多樣性，帶給我很大資訊焦慮，因為精彩的網站內容與商品愈來愈多，多到沒時間去瀏覽；或者，更貼切一點的說法是，即使瀏覽了也看不完；而縱使看完了，印象也不夠深刻。

在資訊充斥的今天，內容網站最重要的資源，不是精彩的內容，而是網友有限的時間、分散的注意力，以及健忘的記憶力。如果網站沒能建立難忘的「上網經驗」，便會有許多訪客只來一次（once forever），原因不在於網站不精彩，而是網友記不得。換言之，許多時候，內容產業的競爭重點不在內容，而在消費者的注意力！

《注意力經濟：抓準企業新焦距》（The Attention Economy；天下文化出版）一書指出，注意力有3項特點：

（1）注意力是有機會成本的，例如人們在看電影的那段時間裡就不會上網；

（2）注意力是有上限的，一個人再怎麼上網，一天也只有24小時；

（3）注意力是有缺口的，像是在加油、等紅綠燈或下載文件時，注意力是閒置的，此時正是許多廣告的切入點。

因此，在發展內容產業時，必須先瞭解注意力的認知過程。一般而言，認知過程分成「你所看到的」（有人大而化之、有人钜細靡遺）、「你所思考的」（有人重邏輯、有人重人際關係）、「你所記憶的」（短暫、長期與輔助記憶），以及「你所感覺到的」（體驗經濟）。

在今天，如果訊息沒被網友「看到」，便談不上影響；即使被看到，不同的人也會有不同的「判斷」，產生不同的記憶與感覺。因為不同人有不同的認知風格，所以在教育上（因材施教）、服務上（客製化）、商品上（少量多樣）便出現提供多樣選擇的趨勢，以符合一樣米養百樣人的需要。

但是，人們真的需要多樣化的選擇嗎？或者，資訊是不是愈多就愈好？那可不一定！因為人的認知系統不僅因人而異，還有所限制。人們雖然可以定義出因人而異的重要資訊項目，但是整合多樣與矛盾資訊的能力卻特別差。

我在課堂上常跟學生說，喜歡喝咖啡的人就去喝，不喜歡的就不要喝。如果你認真去收集文獻，發現一半文獻說咖啡好，

一半說不好時，反而會不知道喝咖啡到底對身體好不好？許多時候，經理人在做決策時，便有可能會因為資訊太多，而無法降低事情的不確定性。

人類認知系統的限制，會讓人抗拒過多的選擇，而因為無法處理太多相衝突的資訊，反而會太過焦慮而無法做決定。

哥倫比亞大學商學院教授席納．伊言格（Sheena S. Iyengar）和史丹福大學心理學系教授馬克．列波爾（Mark R. Lepper）在2000年於《人格和社會心理學期刊》（Journal of Personality and Social Psychology）發表的文章〈當選擇讓人失去動力〉（When Choice is Demotivating）裡做了一個實驗：

在超級市場的同一個果醬攤位上，販賣6種口味的營業額，遠高於販賣24種口味，縱使後者能吸引較多消費者前來試吃。

心理學家佛洛姆（Erich Fromm）在《逃避自由》一書也指出，當賦予一個人完全的自由時，人會開始害怕，所以人們要找君主來限制自己的自由。

就像暑假是自由的，單身與失業也是自由的，但是完全自由過久，學生會開始懷念開學，單身的人會想結婚，

失業者也會想找老闆來限制自己的自由。因為人們的認知系統在面對太過自由的選擇時，會無法負荷。

近年來，「少量多樣」「客製化」「一對一行銷」喊得震天價響，而且多半是由「企業端」喊出的策略。

然而，如果從消費者端的認知理論來看，我要問的是：消費者真的需要客製化的選擇嗎？或者，當100個企業都要對我「一對一」時，那我不就要「一對一百」了！

如果瞭解到認知的限制，有時會讓人怕選擇，則客製化的精神就不只是提供選擇，還必須要幫助消費者做選擇，像是網路上的搜尋引擎、關鍵字行銷、評價、推薦、標籤等等，都是幫忙做選擇的例子。在數位時代，選擇過多是無法避免的，如果有一天我的MP3 Player裡有3萬首歌，此時我所關心的就不會是有沒有周傑倫的歌，而是我該聽哪一首？這是一種選擇的結構，也是一種商機。

浴血戰場 房仲業與桃園代銷的奮起

【文/住展雜誌】台北代銷業的崛起，為我國房地產市場帶來重大改變；同時，代銷界版圖也不斷更迭，持續有新勢力抬頭，其中桃園代銷和房仲體系代銷的壯大，更是代銷界裡不可忽視的一股激流…… 

在民國六十年代『代銷』初萌芽時，並沒有專門的法規來監管，其登記的營業項目與實際營業內容亦多有差異，當時外界對代銷的定位也不太清楚，常把代銷、房仲二者相混淆。 

其實這並不意外，因為代銷與房仲業務異中有同，且互有淵源。以發展的時間軸來看，房仲起源更早，早年民間稱仲介不動產買賣者叫『掮客』，台語則叫『牽猴仔』。雖然房仲起源時間早，但出現第一家房仲公司組織的時間，則比代銷稍晚。

房仲潮湧現　負評跟著來 

被視為台灣第一家代銷的『台北房屋』，於民國六十年成立；經過六年後，第一家房仲『勵行建設』才成立。當時的房仲大多數是仲介民間個體買賣，叫作『賣散戶』、或是『賣零星戶』，又以後者的說法較多。 

雖然勵行建設是最早成立的房仲，但同年較晚成立的巨東建設來勢洶洶；據業界回憶，巨東建設仲介業務集中在台北市，麾下養了數量龐大的業務人員，騎著機車在台北市各街道穿梭搶食商機，聲勢相當浩大。 

房仲公司養一大票業務人員，到處掃街找尋標的和買賣方，是當時房仲店址幾乎都不設在一樓的原因；買、賣房子的人也不太會到店頭，而是靠業務人員自行開發，所以『人海戰術』更顯重要。 

近年從事不動產從業人員或許偶爾會聽到，不同房仲店頭為搶生意而各使手段，跟監、謾罵、甚至於上演打群架戲碼，但這並不是新鮮事，因為民國六十幾年時，尚未合法化的房仲業者如雨後春筍般冒出，加上法規對房仲業務並無專法管理，所以房仲界一片混亂。 

業界指出，當時期北市某家房仲仗著人多勢眾，打架、放黑話（意指恐嚇）、撕紅紙條（售屋廣告單，即現在的『小蜜蜂』）、賺差價是樣樣來，類似惡劣行為引起不少訴訟。 

當房仲業瀰漫亂象，有業者開始想以建立形象的方式作區隔。民國六十八年，住商不動產企研室成立，並接受章民強的太平洋集團委託，規劃台灣最早的房仲品牌連鎖模式；住商與章民強此次合作，被視為我國連鎖房仲的起源。

仲介合法化　版圖速壯大 
 

房仲合法化後百家爭鳴，業務人員在台北市街頭搭起流動式攤位。（民國86年）

民國七十三年，政府終於正視房仲業問題，預計開放讓房仲辦理公司登記；政府的舉措，等於開啟台灣合法房仲的新紀元。民國七十四年，第一家合法的房仲『太平洋房屋』正式成立，隨後中信房屋、信義房屋、力霸(東森)房屋也相繼成立。其中，東森房屋董事長王應傑就是出身於代銷業，因為他曾擔任過台北房屋董事長葉條輝的特別助理。 

隨著房市景氣高升、房仲業蓬勃發展，業者開始嘗試跨入代銷領域，較早者如信義房屋；信義房屋在民國八十二年成立預售部門（現信義代銷前身），試圖進軍代銷業，唯初期並不順遂。 

俗話說『隔行如隔山』，但即使在同行之內、遇到不同領域，也如隔座大山。較早成立的信義代銷，以及略晚成立的永慶、太平洋、北區房屋(台灣房屋)，以及外來的二十一世紀不動產等多家房仲的代銷部門，或許都曾有如此感慨。 

然而，信義代銷並不氣餒，反而不斷厚植代銷部門實力，終於逐步擴大代銷版圖，並於民國一○二年榮登住展雜誌所統計的『十大代銷』第四強，堪稱是房仲跨足代銷業中，發展最成功的一員。 

說來諷刺，章民強在成立太平洋房屋時，代銷界曾擔憂房仲會侵蝕代銷既有業務，當時章民強強調『代銷不是房仲』，意指房仲、代銷二者角色與業務不會互相重疊；誰又能想到若干年後，房仲自己設立代銷部門，與傳統代銷打起對堂鼓來了。

桃園大代銷　有台北影子 
 

早年房仲與代銷角色定位無絕對，圖為中信房屋企劃銷售的建案廣告。（民國82年）

房仲代銷的崛起，雖為台北代銷注入新血，但改變不了的是，現台北幾家大型代銷，仍是延續台北房屋的發展脈絡而來。無獨有偶地，桃園代銷生態與發展過程，與台北竟有異曲同工之妙。 

若談到桃園代銷的進程，關鍵就在『新航廣告』與『新理想廣告』。原在台北代銷界拚出不小名聲的廖學海，於民國七十九年成立『新航廣告』；新航成立沒幾年，就成為桃園當地大型代銷。 
有一種說法是，新航成立隔年（民國八十年），公司內部共有新航、新理想、新航程、五十甲等四大部門，接案遍及大桃園與舊大台北等地。新航廣告在承接到龍潭指標案「百年大鎮」時達到高峰，該案不僅是龍潭罕見的造鎮案、也是大桃園地區的超級大案，規劃戶數逾兩千戶。 

為了銷售「百年大鎮」，廖學海砸重金大打廣告，光是電視廣告的版本就有六種，每一個版本都長達三十秒，手筆之大，在桃園可是前無來者。雖然「百」案銷售順利，但過沒多久，新航廣告各部門就因故分崩離析，新理想與五十甲各自成為獨立的個體。

新航人離散　強者各稱王 

五十甲廣告創辦人張承志，人稱『志哥』，原住在花蓮吉安鄉五十甲地區，在當完兵後，輾轉到桃園尋找工作機會，因緣際會下進入新航廣告，後來更把從小居住的五十甲地區作為公司名稱。 

五十甲廣告接案遍及桃園與新北市，還曾在九十二年度宣告進軍台北市，後來又跨足土地開發，在桃園推出自建案，經營觸角越伸越廣。 

至於新理想廣告的發展過程，則較富戲劇性。新理想創辦人為劉興烘，公司草創時期只有三個人；由於眼光敏銳，新理想發展極快。民國九十二年度，新理想成為北台灣新成屋、預售屋代銷戶數冠軍，現也是桃園接案量最大的代銷。 

新理想因公司規模大，因此成為孕育桃園代銷的搖籃。新理想元老之一的張宏臺，因父親病危而辭去職務返回老家；父親奇蹟式療癒後，張宏臺竟陸續開了麻辣火鍋店『蜀山饌』，以及『真川排骨麵』。 

但過沒多久，張宏臺又回到地產界，他所成立的『合生集團』，事業版圖甚大，集團旗下除了餐飲業，不動產部份則有宏峰地產、永泰峰地產，作資產管理與代銷，另山豐建設則自行推案。合生集團旗下的宏峰資產管理公司，負責人就是桃園代銷公會理事長高全家。 

與張宏臺同期的，還有一人叫張豐華，人稱『華哥』。張豐華雖然是代銷業早期人物，但從新理想跳出來後行事低調，不做代銷而改做建築，現為富景開發副總經理，最近一次推案是中壢「中大隨筆」。

新理想人才　散落各發芽 
 

新理想廣告總經理黃正忠表示，代銷業競爭激烈，要有真功夫才能屹立不搖。

民國八十九年，原在新理想廣告擔任經理的蘇松棱，出走後創立圓石灘廣告，如今接案範圍涵括北台灣；後來蘇松棱把版圖再擴大，成立「京澄建設」，在桃園地區推自建案。 

有趣的是，蘇松棱本想把建築公司名稱取為『京城建設』，殊不知京城建設是高雄的龍頭建商，所以在發現名稱重覆後，便改名為『京澄』。 

到了民國九十四年，新理想廣告協理王作仕也跳出來創業，加入『龍澄廣告』，接案範圍包含新北市與桃園地區。近年龍澄又成立『懿鼎開發』，代銷、建築均有涉獵。 

民國九十五年，也曾任職於新理想的馮輝龍，原在新理想歷任執行長、副總等職務，離職後成立宏特廣告，此後快速茁壯，承接個案遍布北台灣，算是代銷業的一股新興勢力。此外，馮輝龍還從代銷橫跨建築開發，三年前成立宏蕎建設，在大桃園地區推案銷售。 

在馮輝龍之後，接任新理想廣告執行長與副總一職的則是范秉豐。范秉豐出來自行創業，轉入建築開發行列，成立『國鈺開發』、『京懋建設』等公司，專攻大坪數豪宅市場；近年京懋建設豪宅案集中在青埔特區，「華爾道夫」系列成為其代表作之一。 

不久之後，桃園代銷界又有一支新銳出現，其公司名稱也堪稱名實相符，就取作『新銳峰』。行為風格明快的新銳峰總經理惠祁，也曾經待過新理想廣告，民國九十八年成立新銳峰廣告，陸續在桃園與新北市接案，近年也表現的有聲有色。 

除了新理想延伸出來的代銷體系之外，近年桃園青埔特區因不動產市況熱絡，也誕生出一批新世代代銷，較具代表性者如揚智廣告、奇摩廣告，兩家各有擅長。揚智廣告是最早進駐青埔的代銷業者，而奇摩廣告接案足跡則已踏入台北市，又因在台北一○一設立接待中心而驚動業界。

台北人南下　桃園陷激戰 
 

圖為新航當年承接銷售「百年大鎮」的媒體廣告。

從以上敘述中，不難發現多數桃園代銷都把經營觸角往北延伸，冀望打入單價較高的大台北，但只有眼光精準者能收穫滿滿。事實上，不光是桃園代銷想北上搶食市場大餅，原在大台北的大型代銷業者，如海悅、新聯陽等，近年已南下至桃園搶案，令當地代銷生存空間受到強力競爭。 

新理想廣告總經理黃正忠分析，台北代銷到桃園來，某些部份確實具有優勢；平心而論，桃園在地業主一開始都會有『台北代銷比較會賣房子』的印象，加上台北代銷敢報高價，業主就願意給他們賣。 

但黃正忠強調，好印象畢竟只在初期有用，要能長久接案還是得憑真功夫，而桃園在地代銷在台北代銷的競爭下，桃園代銷已不斷增加自己的研展與銷售實力，還能突圍而出。他進一步說，像新理想今年設定保守穩定、步步為營的策略，最終繳出很令人滿意的成績單，成果仍不差。 

黃正忠回憶，在桃園房地產起飛前，房子大多賣本地客，當地代銷所建置的接待中心多很陽春，三、四百萬的接待中心已經算很高檔了，甚至有的接待中心連電視都沒裝。但近年代銷業競爭激烈，桃園代銷紛紛改變策略，接待中心一個比一個豪華，成本都是以千萬計，可以想見差距有多大。

代銷話從頭 一頁血淚史 

確實，無論桃園代銷或房仲體系代銷，為了在市場上求生存、求壯大，就必須日益精進，除了要迎合業主的口味、切中買方的心意，還要比同業技高一籌，這一切都需要時日的歷練與智慧。代銷不只要和人競爭，還要跟時間賽跑，沒有新創意、新思想，就容易被淹沒在歷史洪流當中；唯有贏家，才能笑傲江湖！