銷售自我檢討

1.你是否隨時準備6間最好賣的房子?

2.6間房子為何好賣?

3.當客戶從區域外打電話來,路線要如何

   引導?

4.你對產品是否徹底了解?認識?

5.你對附近競爭個案是否了解?

(知此知彼,百戰而不怠)

6.你是否每天品管自己,包括客戶,電話?

7.你準備讓客戶看幾間房子?

8.客戶和你計算成本時你怎麼辦?

9.你是否讓客戶下次回來時叫得出你的名字?

10.你能將這裡的優點轉換成對客戶切身的好

     處嗎?

11.你懂得運用〞稀有〞〞唯一〞訴求嗎?

12.你要如何讓你的客戶介紹客戶來?

13.你是否讓客戶了解自己賣得最好?

14.在銷售時你是否做到5WHY原則嗎?

      (打破砂鍋問到底)

15.你是否讓客戶感覺到價值>價錢?

16.你要如何追蹤你的客戶?

17.你是否可以配合工地銷售策略?

18.你是否找出每組客戶未成交的主要原因?

19.你要專案和你配合何種程度?

20.你是否找個搭檔配合?

21.你是否讓客戶覺得很油條?

22.你是否讓客戶買的容易,買的迷糊嗎?

23.你懂得傾聽嗎?

24.你確定客戶有在聽你講話嗎?

25.與客戶談話時,話題是否肯定?

   (不要模稜兩可)

26.你是否讓客戶覺得你有用心在幫他找

      房子?

27.你如何訴說業主的經營理念?

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  • Mar 17 Fri 2017 22:04
  • 手賤

 

1

      晚飯過後,溫度驟降到13度,R頂著冷風騎著自行車去到台南西門路的星巴客,今天白色情人節買一送一的活動讓櫃台前面排著一條人龍,好在才排了一會兒的時間,飲料很快的就做好了。

一如往常地他挑了個靠落地窗的沙發座,因為訊號比較好的緣故。 打開了MacBook 敲打著鍵盤,無心的瀏覽著臉書,臉上沒有任何表情。

點好的兩杯大杯美式咖啡眼看著就要涼了,等待的人還卻是不見蹤影,他顯得有點煩躁。

約莫半小時後,一個年輕嬌小的女孩穿著厚重的外套,風塵僕僕的走進來坐在我的對面。

「哥,等很久嗎?」她一邊笑著一邊卸下外套和圍巾問道。

她是K,R在台南工作期間偶然認識的一個台南當地女生,因為談話投機年紀又小了他一大截,所以兩人以兄妹相稱。

『還好,咖啡快涼了,騎車來的吧?先喝一口暖暖身吧!』他收起筆電清了下桌面說。

接下來的對談內容,一直圍繞在他最近心情不好,悶到一個舊疾復發,在宿舍宅了兩天,足不出戶的話題上。

      其實起因只是一個微不足道的芝麻綠豆小事兒。她很清楚這個哥哥之所以"又"心情不美麗,肯定是為了她,他的前女友J。

他們碰面最常聊的話題,不是他的「她」就是她的「他」!而且這個口中的「她」和「他」幾乎是一個模樣,有時候不禁懷疑這兩個不相干的人會不會是失散的兄妹啊?

而他們遭遇到的狀況很相似,都是分手不滿兩年,都是主動提分手的,都是基於自卑才忍痛分手的,而他們的對象都是極度沒有安全感的,然後,都後悔了,然後,仍然都還是在乎,然後,心中依然愛著他和她⋯

而這一次他只有傳了兩張手機截圖給她,她就已經知道了八九分了,在LINE的對話中,她捉狹的嘲笑他自己手賤,自作自受!活該⋯

但妹子總歸是妹子,當初他之所以認她當妹妹,多半還是因為她心思很成熟,經歷過的人生讓她變得世故,她清楚什麼時候玩笑該適可而止。

 

 

2

『這次我搞砸了』 

『我還以為她不會看我的IG動態,殊不知她不但看了,而且還為了一個我隨意寫的內容傷心,在她將近有一年多沒有寫任何動態的微信動態裡留了這樣一段話』

他說著就把手機裡的微信動態打開並且秀給她看,

「總(終)於⋯我放下也釋懷了,不再有任何的眷戀⋯以往的記憶會慢慢消失在我的腦海中,現在開始重新我的人生,Bye~曾經的過去。」

起初,還以為是狗兒子比比發生什麼事令她心情低落,而向她的摯友探問一番,終於有了答案,也解開了那幾天懸在心中的疑惑。

原來,只是臉書動態在前幾天出現了三年前3月9日,他和當時的女友為了出遊的事情吵了一架,而當時也因為吵架所以就把原定的行程取消了。

『她就是那樣的個性,不要就不要了,倔強得跟牛一樣。』

他陷入了回憶深處,娓娓道出三年前發生的那一場爭吵的情景。

『當天知道安排好的行程泡湯了!我無奈只好把租來的車開回車行,邊開車心裡越想越生氣,我氣她為什麼都不能理解,為了原本計畫好的出遊行程,在不該休假的假日休了假,也花了錢去租車!就算再不懂事也應該要多替我想一下吧,出發前亂發什麼公主病咧!一想到莫名其妙的整個假日又泡湯了!我在開著車往車行的途中,愈想愈氣就只差沒大聲譙出三字經!』

好像一切都只是昨天發生似的,他惱怒地說道。

『也就這麼巧!在快到車行的時候,一個我曾經欣賞但只有保持著朋友關係的異性朋友C打電話給我說要聊聊,我當時在電話裡告訴她說:「心情很差,跟女友吵架了,要不要陪我去吹吹海風?」

她也二話不說的要我去她家樓下接她,於是當天下午我們倆就在淡水散步吃東西,她當了我一個下午的垃圾桶,直到傍晚我心情恢復了才送她回家,接著還了車。

總之,我很感謝她在我低潮不開心的時候陪伴和傾聽,也在自己的臉書發了動態。』

「哥,你打卡喔?你劈腿還敢打卡?!你真好樣的!」她有點諷刺的問道。

『你先聽我說完不要插嘴啦!』他接著繼續說。

『當我回到家後,已經是晚上八九點了,女友似乎氣消了又或者是被她同學給勸說了,好像什麼事都沒發生過的問了我一句:「下午去哪了?跟誰出去?」

想必也是看到了我的臉書動態才這樣問的吧!我隨口回答她說:「跟朋友去淡水聊聊天吃東西,朋友是男的。」而我很明白女友在這方面十分信任我的,從來也不會懷疑我說謊或欺騙她。

她知道我非常非常的愛她,絕不可能有任何異性會過我的眼,我的心。』

「哥,你和她真的沒有怎樣嗎?你敢不敢發誓?我才不相信你這麼純情咧!」妹耐不住性子硬是插上嘴。

『真的沒有!雖然我們差一點也在一起,但這又是另一段故事啦!因為後來她也知道我正式和她交往了,所以她只是以好朋友名義陪我散散心!而這一段往事,從頭到尾只有我和她,還有一個摯友也是我乾兒子的爹知道。』

「摯友?他怎會知道?他也參一咖喔?呵呵~」

『我乾兒子的爹會知道是因為他和他老婆都知道我和女友大吵一架,他們夫妻是分頭來勸和的! 當他們都認為我還了車就應該回家,而我卻沒有回家,好友於是基於關心,打電話問我在什麼地方?我隨口跟好友說,正在跟一個美女在淡水散步,也從那個時候開始,好友也幫C取了一個綽號叫做「淡水妹」,這件事也成了好友常常有意無意的調侃我的話題。』

 

誰知,這一段往事在三年後又重現在臉書動態上,

令他回想到了當時,或許又是因為一個人在遙遠的外地工作,很多壓力、想說的話沒有人可以聽,於是在低落的狀況下在IG寫下了自己的心情。

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當時他的想法只是希望找個人像當時的C一樣可以靜靜的陪,聽聽他倒倒垃圾罷了。

『我真的不曾找過她,即便和女朋友已經分手那麼久了,她很清楚我很愛女朋友這個事實。』

『我真的也沒想到,三年前的事,前女友反應竟如此大!但文章寫了也就寫了。覆水難收啊~』

最後,他自嘲的用「手賤」來結束這段冗長的敘述內容。

 

3

她靜靜聽完了,隨後說:「抽煙吧!我今天忘了帶煙!」

在星巴客的正門口,人行道上的地面上散落著ㄧ地的煙蒂,兩個人站在馬路上抽著煙。

「她很在乎你,你真的不知道?」

他低著頭不語,大口吸著煙。

「你不打算找機會跟她解釋嗎?」她接著又說。

『不想,也沒那個必要了!』彈了已經抽完的煙屁股,他點了第二根煙。 

其實他根本不能肯定自己說的是真是假,但是愛面子的他,不太可能會去做這樣的事,更不可能會說自己是做錯了!

回到座位,喝了幾口已經變涼的咖啡,

『她也不就是想找碴,找我過去犯的錯誤,來平衡她之前對我犯下的許多錯!現在,正好有這個把柄被她抓住了!』

他試圖用自己不合理的邏輯來掩飾三年前跟她說謊的事實。

「你這番話,這樣的想法,身為女人的我完全無法同意!」

『我怎麼了?三年前的事現在拿來藉題發揮!我又沒有做任何對不起她的事!』

他有點惱火的放大嗓門的說道。

她打斷他想接著說的話。

「我跟哥你一樣,都是先開口提分手的,他也不知道自己到底怎麼了?明明愛著,卻又製造機會讓對方恨,明明也還愛著,又因為是自己提分手而拉不下臉面去讓他再回到身邊陪伴,不管週遭的人怎麼說怎麼勸,就是不想踏出這一步!我們真的很矛盾。」

『是啊!是我們起的頭,當初自以為是為對方著想,但傷了對方十分也傷了自己二十分啊!唯一能讓這樣的問題解決,就是對方低頭求著我回到她身旁,或許我會恨不得飛奔到她跟前!或者也許不會!』

他點點頭說。

「他會求我回去,那是天方夜譚了!他恨死我了,封鎖我也不接不回任何電話或訊息。我想他想到快瘋了,最後還是自己舔著傷口療傷止痛。」她接著說。

聽了這番話他暗自心想:「上一次我還勸妹子說,用新戀情來轉移淡忘這已經回不去的愛情,怎麼這下子自己卻是也完全也做不到!」

『妹,要不然我們互相鼓勵我們自己主動跟對方說出自己內心最真的感覺好不好?妳敢哥就敢!』

 說完他立馬後悔怎麼提出這個愚笨的建議!

她只是淡淡的說:「我們都不會去這樣做的!因為我們都無法接受最後對方的回應跟我們所預期的有落差!寧願讓時間過。」

此時換他啞口無言了,因為正是這樣! 萬一他真的跟她說出自己還愛著她,後悔自己當時自以為偉大的成全而分手,懺悔了那麼長時間,希望她能再度接受他,陪伴他,而到時候她的態度冷淡,不接受,又該怎麼辦?

真的!他連想都不敢去想!

「無解了!」他跟她說道,她沈默的點點頭。

將近兩小時的時間,又回到了原點。

他的心情也沒有變得好些,只有更沉重。

這一晚,依舊失眠,第四天了⋯

END

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所有頂尖級的運動員都會利用最先進的方法及技巧來訓練及改善自己,幫助他們在世界的競賽中取得勝出的優勢,世界級的競賽中,勝負往往決定於釐米、毫米秒、毫秒之間。

而頂尖的“房地產行銷運動員”亦同樣需要運用最先進的房地產行銷方法及房地產行銷技巧來改善及提高自己,使他們能夠決勝於客戶在買與不買的一瞬間。

要利用及學習最先進的房地產行銷方法及技巧就必須先瞭解什麼是目前最先進的房地產行銷方法及技巧。

  什麼是目前最先進的房地產行銷方法及技巧?為了更加簡單的說明這個問題,下面就用這個大家都熟悉,但卻未必真正參透的“把梳子買給和尚”的故事來形象闡明房地產銷售技術的過去、現在及未來。

有一個公司為了招聘優秀銷售人員,對四個應聘者出了一道考題:“要求他們把梳子銷售給廟裡的和尚”。第一個行銷人員接到任務後,心裡嘀咕道:“和尚沒頭髮,梳子是梳頭髮的,要把梳子買給和尚那是不可能的,哪怕是送一把給他們,要是哪個和尚在腰裡掏把梳子出來,也會有‘花和尚’之嫌,因此,他認定要把梳子買給和尚那是絕對不可能的”,結果他沒賣出一把梳子;第二個行銷人員開始也一直思考著數字與和尚的關係,給梳子與和尚劃上不等號,但後來他想到梳子可以撓癢,胖和尚手不夠長,可以用梳子來撓背,此外,梳子梳頭時除了梳理頭髮,其實還可以按摩頭部,疏通血脈,老和尚如果經常用梳子梳梳頭,念經之時就不會打瞌睡了。於是,他就以胖和尚和老和尚為目標顧客進行了推銷,不停的向胖和尚及老和尚強調梳子撓癢及疏通血脈的功能,終於有一位老和尚接受了他的產品;第三個行銷人員,接受到任務後,沒有急於推銷,他先進行了一番調查,結果他發現一般的廟都是建在山上,而來廟裡上香的香客,經過長途跋涉,往往衣冠不整,特別是山腰的山風,吹的香客們頭髮淩亂。於是,他想到,如果能在廟裡各個梳洗的地方提供一兩把梳子,對香客來說是很方便的。而後,他找到廟裡的總務負責人,把他的觀察和想法告訴了這個負責人,結果,他賣出了100把梳子;第四個行銷人員是個超級行銷人員,他也不急於推銷,而是在廟裡進行了長達一個星期的觀察,通過他的觀察和思考,他發現一個問題,現在人們的生活水準不斷提高,人們除了去廟裡上香之外,也經常外出旅遊,旅遊時,人們經常帶些紀念品回來,而到廟裡上香,捐獻香油錢時,廟裡卻沒有任何合適的紀念品饋贈給香客。於是,他想出一個辦法,在梳子上刻上三個字“積善梳”(人們上香及捐香油錢的念頭無非是想積德行善),當人們向廟裡捐香油錢時,贈送一把“積善梳”給香客,香客回家後,天天早上梳完頭放下梳子就會看到“積善梳三個字,就會聯想起這間廟,這種天天的聯想勢必讓他下一次再來捐香油錢,同時,也加大了他向親戚、朋友及同事等推薦這間廟的可能性,送出一把小梳子,有所花費,但廟裡的收入同時會因此大大個提高。於是,他找了一間香火不太旺盛的廟,並找到廟裡的方丈,見面的第一句就問方丈:“我有個辦法可以讓你廟裡的香火旺盛三倍,不知道,您有沒有興趣瞭解一下?”本來就為廟裡香火頭痛的方丈一聽,自然非常有興趣,並表現出急切想知道的表情,這位行銷人員就把他的觀察及解決方案跟這位方丈說了一遍,於是,他得到了一張1000把的訂單。

  

    其實,這四位行銷人員恰好代表著我們房地產市場的四代銷售人員,其中,第一位及第二位代表的是以“房地產”產品為中心的銷售技巧,而第三位及第四位則代表以“顧客”為中心的銷售技術。以產品為中心的“銷售導向”型銷售方式強調產品本身,主要靠銷售人員將記憶中的內容象裝“罐頭”樣強行讓客戶接受。這種獨白的銷售方式有時也叫成批銷售,銷售的完成主要依靠銷售人員的個人能力;以顧客為中心的“客戶導向”型銷售方式則強調客戶的需求,通過鼓勵性的與客戶的交流尋求客戶的真實需求,以解決客戶的需求為最終銷售目的。當然,這兩種不同導向的銷售方式(四代房地產銷售人員)並存在今天的房地產銷售市場,並都起著不同程度的銷售作用。只是,在我國房地產的不同發展階段,各代銷售人員分別主導著當時的房地產銷售形式。

 

第一代房地產銷售形式,被動式“坐銷”。

    這種房地產銷售形式是房地產賣方市場時期的主要銷售形式,銷售人員根據自身產品單向與客戶溝通,客戶口頭說需要什麼樣的房屋,就尋找與之相似的產品,當客戶說不買時,就認為客戶不可能買,他們從不瞭解客戶的購買動機,從不主動化解客戶的購買拒絕。他們忽略了客戶不是專業購買者,有時對自己的需求是描述不清楚的。他們就像故事中的第一位行銷人員,經常用“不可能”來結束一位顧客的購買行為。這種房地產銷售形式在我國房地產業剛剛起步階段,還是房地產賣方市場時非常普遍,當然,在今天的房地產銷售市場仍然有不少這樣的房地產行銷人員存在,他們共同的特點是帶著有色眼睛看待前來的客戶,“挑剔“是他們的拿手好戲,這些銷售人員普通業績不太好。

 

第二代房地產銷售形式,通過產品“功能“提高銷售。

    故事中第二位行銷人員,他通過挖掘梳子的撓癢及疏通血脈的功能,成功的把“不可能“的業績提高到一把。第二代房地產銷售人員也正是這樣,通過挖掘房地產的各項“功能”來提高銷售業績,“房地產不等於鋼筋加水泥”就是這一代房地產銷售形式的中心思想。行銷人員推銷房屋時主要從地段、座向、戶型、生活機能、社區環境、建設遠景等入手,單向式的向客戶們推薦他們手頭的房屋,整個銷售過程中房地產行銷人員主要扮演著一個房地產產品解說員的角色。

 

第三代房地產銷售形式,通過“服務”提高銷售。

  第三位行銷人員觀察到香客需要梳洗這個問題,通過提高廟裡服務水準而獲得銷售提高。銷售過程以顧客為中心,發展顧客需要,並服務顧客。第三代房地產銷售形式也正是這樣,當房地產進入買方市場時,房地產的銷售開始轉向以客戶為導向,銷售過程開始加強買賣雙方的溝通,充分挖掘客戶需求,產品設計越來越人性化,市場細分不斷升級。房地產行銷人員在推銷的過程也不再“唯地段論”,因為大型個案、超級大型個案的出現不斷弱化“地段論”。

目前,這種通過“服務”提升銷售的形式得到肯定及提倡,並在房地產銷售領域得以不斷升級及推廣,房地產領域正悄然進行一場服務爭奪戰。

 

第四代房地產銷售形需要梳洗式,通過“雙贏”思維提高銷售。

    第三位行銷人員通過觀察發現廟裡有需要合適紀念品饋贈給香客這個潛在的需要,並通過改良梳子來滿足這個需求,達到提高廟裡的業績而獲得銷售上的極大成功。從某種意義上可以說,他在提高廟裡業績的同時推銷了他的梳子,他的動機是幫助廟裡提高業績。第四代房地產銷售形式正式這樣,在説明客戶解決問題的同時銷售了自己的房子。這種銷售形式集中表現在生活方式、概念地產、文化地產等軟性概念銷售的盛行,房地產銷售技術更注重與客戶的雙向溝通,需求的充分挖掘等方面。

“發現需求,滿足它;發現問題,解決它”則是這種房地產銷售形式的高度概括,靈活運用它則可以產生戲劇性的功效。下面這則案例如果我們用這四種不同的銷售形式銷售,則可以發現其無窮的魅力。

因此,房地產顛峰銷售需要房地產行銷人員從第四代銷售思維出發,用同理心以雙贏思維幫助客戶切實解決問題,同時也要熟悉個案,做足功課。我們在做企業內訓時,則會要求學員認真如實填寫《房地產行銷人員銷售行為檢測表》,通過檢測表發現學員不足,並制定個性化方案教導學員加以改善;而在專案顧問時,則更是協助企業編制針對在個案銷售中可能出現各種情況下的提問與解答的《個案銷售腳本》,使只輕鬆實現“雙贏”銷售。

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主管的道德決定組織與員工行為
執掌公司內道德天平的老闆,對不當財富免疫不良,整個組織也就跟著免疫不良。結果就是道德惡質化,整個組織向,因此投資圈都知道要遠離這些地雷股。 而這些股票中,又有一家老牌上市公司最令我印象深刻,這個老闆一向以現實與快狠準出名,他自稱「形象不重要」,公司實力最重要。 他也是出了名的什麼錢都要賺,只要能獲利,大小不拘。公司買大樓,他可以拿大回扣;公司買設備,他則要中回扣;公司登廣告,他也江海不擇細流,小錢也可。後來公司變大了,他因為管不到小事,所以「抓大放小」,但是市場上也都知道,這家公司的股票千萬不能碰。 我非常好奇,像這樣的老闆,如何帶領公司、經營公司? 為上貪婪、為下貪污,組織沉淪由此始 我仔細觀察,發覺他的員工每個人都戒慎恐懼、小心謹慎,因為老闆太瞭解「市場行情」了。可是,表面上沒有人敢在太歲頭上動土,每個人都清廉自守,在精明的老闆手下,收回扣搞錢絕對不是聰明的舉動。 但事實是這樣嗎?當然不是。在這家公司規模尚小之時,老闆的親力親為,精明過人尚夠用;但後來變大了,情況就改觀了。 老闆管不到所有的流程、所有的環結,結果是,所有的主管都「靠山吃山,靠海吃海」,群起效尤,大主管收大錢,小主管收小錢。表面上公司仍然要求員工要廉潔,但是公司上上下下各有好處,偶而有一、兩件事做得太離譜了,也有主管被處罰,但公司內貪婪的氣氛與結構依然不變。 這是一個「上下交爭利」的公司,不論景氣好壞,對股東交出來的成績,最多就是食之無味的雞肋式的獲利。 這個案例,我感受到的不是公司內是否廉潔的問題,而是老闆對公司、員工以及組織文化的影響。 有貪婪的老闆,就會有貪污的員工,老闆的道德標準是員工道德標準的上限,尤其是在道德操守上,老闆的所做所為,絕對是公司每個人的「榜樣」! 大多數這種貪婪老闆,是絕對不會容忍員工占公司便宜的,因此他們自己在偷公司的錢時,通常會極為隱祕,務期最少人知道,而知道者也都是親信。問題是,夜路走多了難免會遇到鬼,再加上出賣老闆的通常都是親信,日子久了,老闆的所做所為,全公司絕對都知道,只有老闆仍以「國王的新衣」自欺欺人。 而當老闆的道德操守與貪婪面目被員工認知之後,組織內「道德愛滋病」就發作了。執掌公司內道德天平的老闆,對不當財富免疫不良,整個組織也就跟著免疫不良,最後的結果,就是道德的惡質化,整個組織向下沉淪,逐步走向衰亡。這就是「貪婪老闆,貪污員工」的道理。
能避則避、能分則分,清廉形象求自保
問題是,大多數的老闆未必像前述上市公司一樣,道德低下、唯利是圖。但仍有許多模糊的界面,如果處理不當,仍會使老闆被誤解為貪婪與貪污。 這些模糊的界面,可分為兩大類,一類是利益迴避,另一類是小事的公私分明的態度。 有一家知名的台灣保險公司,由於業務寵大,各種保單、宣傳品等印刷品的數量繁多,這就是一筆極大的生意。長期以來,這個印刷生意都是由老闆的親家在把持,每一個人都知道這是禁地,沒有人會去追問其中詳情。 這就是一個明顯的例子,這個老闆尚稱清白,但這種事如果做多了,仍然會給員工「占公司便宜」的印象,也可能造成員工群起效尤。 每一個上軌道的公司,都會有清楚的採購規範、採購流程,如果一切照章辦理,當然沒有前述的問題。問題是,不見得所有公司都上軌道,而就算上軌道,也未必沒有弊病;一般而言,利益迴避是保持老闆清廉的有效辦法。 前經濟部長、中鋼董事長趙耀東說過一個故事,他的親戚想到中鋼應徵,趙極力勸阻。他說:「你到中鋼上班,對你不公平,如果你表現好,主管要記你一大功,到我手上,我會改為一小功。如果你出事,主管要記你一小過,我會要求一大過。」這是趙耀東利益迴避的方法。簡明而有效;這也正是鐵頭部長令人尊敬之處。 配合利益迴避的做法,則是內部關係人要主動宣告。前述保險公司老闆如果主動宣告:這是我親家,請採購單位嚴加審核,並把得標價格透明化,接受公評,則老闆的道德就可被檢驗。 另一個模糊的界面,是公私分明的態度。 組織活動千變萬化,公私之間有時很難界定清楚。身為老闆者最好的態度是:如果公私難定,凡對公司有利者,歸公司;凡對公司不利者,歸個人。這樣做或許有矯枉過正之嫌,對個人也未必公平,但如果你是個有格局的大老闆,或者你現在仍是小主管,但你對未來期許甚高,你就要用這樣的標準自我要求。 公私不明的罪較小,貪污的罪較大,但公私不明卻會給人小鼻子小眼睛、做不了大事的印象;貪不了大錢,卻貪小便宜,這簡直是形容猥瑣、面目可憎,不管你工作上多麼努力,總讓所有員工輕賤了。
能力不必最高,道德操守排第一
或許有人會說,我替公司做了很多事,何必在乎這些小細節?這些小細節能值幾個錢? 最近從大陸得到一個深刻經驗:如果要問大陸的工作者與外在世界有何差別,除了工作經驗之外,我會說「公私」之間的價值觀不同。 大陸的習慣,從吃大鍋飯到吃公司、用公司,這是社會主義社會的價值觀,但如果公私之間不重細節,那就是公司吃大鍋飯的開始。公司內所有的價值觀都是在細節中確立的,高尚的道德、清廉的情操,看不見摸不著,人與人之間所能感受的是你在細節中的堅持。 「君子之德、風,小人之德、草」,風吹草偃是不變的定律。老闆就是風,員工就是草,老闆的清廉之風,會讓組織頑廉懦立;老闆的貪婪之風,也會帶領員工走上貪污之路。在能力上,老闆不必是最高最強,他可以用能力更強的部屬。但是道德上,老闆絕對是組織的最高標準,老闆如果道德不高,組織就等而下之了。 我相信大多數的領導者都知道道德不能打折,但或許因為商場的瞬息萬變,有時難免從權、難免沉淪。 而從權、沉淪後,老闆們唯一能做的就是掩飾。但是與你朝夕相處的員工的眼睛是雪亮的,老闆其實是坐在玻璃屋中,你的所做所為,每一個人都清楚。 一旦老闆的道德形象破滅,就是公司沉淪的開始。
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有一次,一位新來的仲介業務非常興奮地向我請教,問我什麼時候該逼客戶下訂?如何向顧客逼訂?原來,他上午帶一對夫婦去看一間房子,這對夫婦看上去非常喜歡該套房子,當他介紹產品社區環境時,這對夫婦也贊同;當他介紹該套房子的內部格局時,也點頭示意;當他介紹現在房地產形勢,說明該套房子物美價價廉時,這對夫婦還是微笑不反對。問他們感覺怎樣?這對夫婦回答說:“不錯!不錯!”這對夫婦的表現讓這位新來的仲介業務喜出望外,但一時間不知如何讓客戶下定、簽約。聽他介紹一番,我就問他,這對夫婦有沒有對房子的缺點提什麼?回答沒有;我又問,這對夫婦有沒有對房子的價格提出異議?回答還是沒有;我再問道,你有沒有要求這對夫婦複看(第二次看屋),他說有啊,不過這對夫婦說這幾天有點忙,等有空會主動打電話聯繫他。憑我的直覺,這對夫婦其實對這套房子是不滿意的。果然不出所料,當這位仲介業務一個星期後打電話聯繫時,他們已經在別的仲介公司看上了一間房子。

還有一次,我接待了一位男性工程師,這位工程師四十歲左右,我帶他看了三次屋,我感覺他對第三次看的那間房子比較感興趣。我問我價格,我開價後他還了價,並對房屋提了一大堆毛病,說社區環境太吵,治安不好;又說房間實用率低,間隔不好,裝修太舊;還說不知建築品質怎麼樣;甚至說現地房地產形勢走低,房價在下降等一大堆不想買的理由。在我與屋主一番討價還價後,最後落實了屋主接受的底價符合這位工程師出價後,我把他叫到公司詳談。我永遠不會忘記當時的情景,這位工程師一來到公司後,就說自己很忙,並且自己現在有房子,不急地買房,本來是不打算來的,但看我這麼熱情,勉強來一下,但希望快點談妥。當聽到我要他簽承諾書時,他就進一步壓價,經過幾個回合,但房價沒辦法壓了,就轉而壓仲介佣金,要求打七折。他一邊要求,一邊威脅我說,他真的不是很想買這房子,並一而再,再而三地提出房子的一大堆缺點,並強調自己有房子住,不急於買。憑我的推斷,他是非常喜歡這套房子,如果不喜歡,不想買,不可能會與我一談就談了一下午,而且事先他還強調說很忙,想早點結束,可這一談,他反而不急於要走,而是急要跟我談價格,跟我談佣金。我的直覺告訴我,成交時機來了,而且不能讓步,讓步了他會迅速跟進,於是與他堅持。就在快要下班時,他終於無可奈何、就爽快地交了一萬元定金。

中華民族有一種奇特的思想,就是陰陽思想。受這各思想影響,很多人做事情時不會直奔主題,總是要繞一圈子,在繞完圈子後再提出要解決的事情。有時,他們表面上表現出不想要的架式,其實是想要,而且越是表達不想要,其實是越想要;相反,表面上一直贊同,沒有任何異議,往往結果是不想要,不贊同。受這種思想影響的中國人,從來不會輕易說“是”或“不是”,就連我們平時簡單地問一個朋友:“你明天有沒有空”,他都不會直接回答“有”或“沒有”,而是會先問一句:“有什麼事?”然後根據你的回答來做相應的回答。

因此,在你的售屋工作中,你一定要帶著你的眼睛和腦袋去聽顧客說的話,要多觀察,多思考,多總結。我們前面已經說過,嘴巴可以說謊,但身體語言一般很難說謊。不要輕意相信顧客的“不錯!不錯!”不也要輕易放過顧客說的一無是入的批評。往往喝彩的只是看客,而挑剔的則是買家,有時,顧客越是批評房屋的缺點,就越是表明他的購買決心。

此外,有一種情況值得注意,有時,顧客還價是為了拒絕,因為,中國人一般不喜歡說“不”,也不喜歡得罪別人。為了拒絕你的熱情推銷,有時顧客會還一個非常低的價格,讓你知難而退,這時,你就不要一個勁地認為顧客還價了就有戲,有需求。這種情況下,你再多的努力也往往是徒勞無功的。

 

 

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今天跟各位交流的主題是:“成交從拒絕開始”, 很諷刺的是,當創辦人黃董事長在去年某一次參加我的研習營活動時,也特別邀請我來跟各位交流的時候,我當下也是很客氣的跟董事長說:“ NO! ”我委婉地拒絕了董事長 。

可是,當我現在有機會能站在各位面前跟大家互動,這也代表了一件事 , 那就是董事長“成交”了!!!   我們是不是應該掌聲恭喜一下董事長!

接下來開始進入我今天要跟各位夥伴分享的主題:“成交從拒絕開始”

 任何人做事情都不可能總是一帆風順,也不可能總是百分之百的成功。

就連籃球之神—Michael Jordan的投籃命中率也不到50%,全世界最暢銷的書《飄》第一次也是被編輯退稿。我們的售屋工作就更不用說了,你的售屋實戰經驗中肯定會遭遇到顧客的拒絕。不過,正因為有了拒絕,買屋就像電影院賣票那樣,顧客要排隊購買的話,哪裡還需要我們這些房地產行銷人員呢?

當然,這並不意味著我就喜歡被拒絕及異議團團包圍,天天窮於應付拒絕可不是件好事,我和你們一樣,也不希望遇上這種事。但在我們的售屋工作中,的確存在著大量的拒絕,前面的章節我們提過,在一次成功的推銷之前平均要遇到五個“不”,而在我的售屋工作中,有90%以上的房屋成功售出前遇到過至少一次以上的拒絕,很少房屋一經推薦,顧客就立即成交。如果一遇到拒絕就放棄的話,可能我好幾年前就不幹房地產這個行業了,今天你也就不用來聽我演講了。

大多數情況下,拒絕表示顧客有興趣。相反,很多情況下,如果沒有拒絕,就表示沒有興趣。假如顧客對你介紹的個案坐在那裡紋風不動,支吾其詞,對你的問題毫無反應,並且忽視你的產品介紹說明書及房價表,那你的麻煩可就大了。那我們在售屋過程中應如何正確看待拒絕呢?

如果你在寧靜的池塘釣魚,如果池塘裡釣線的另一端傳來輕微的拉力,你會立即興奮起來,因為這表明魚兒已經上釣,釣線的拖力表明已抓到某些東西。同樣的,當顧客開始對你的產品介紹產生異議時,你也應該暗自慶倖,因為終於引起了顧客的注意,他可能已經對你推薦房屋產生了興趣。不管她的異議有多強烈,你都要保持耐心,不要恐懼,不要被輕易擊倒。相反,你應該感到高興,因為你終於有機會把售屋工作往前推一步。這時,只要你抓住機會,瞭解清楚顧客的真正異議,並相應地採取方法解除它,銷售工作就可以順利地推進。

在我們售屋的過程中,一般而言,通常有四種原因造成客戶拒絕。

一、“不關心”

最理想的產品介紹是在介紹過程中或結束後,顧客會不停地提出一些疑問,這表示顧客在認真聽你介紹,有一定的興趣。如果顧客聽完之後沒有反應,這代表顧客要麼沒有興趣,要麼根本沒有聽。所以有客戶在這個過程中同提出問題應為之高興的,通過回答我們可以吸引顧客的關注點。如果顧客沒有任何問題反面會令我們的產品介紹進入尷尬,當然,這種沒有異議地介紹其效果也會很差。

顧客為什麼會對你介紹的產品不關心呢?通常有如下一些原因:

  1. 他們已經購買了你的競爭產品或決定購買競爭產品;
  2. 他們目前有房子住,並且對目前的居住狀況還算滿意;
  3. 他們看的屋非常少,對你的產品及屋市還沒有任何概念,不表態;
  4. 他們準備看下一個競爭產品,對你的產品及競爭產品完全沒有概念;
  5. 他們根本不需要這樣的產品;
  6. 沒有購買這個產品的能力。此外,或者根本沒有決策權;
  7. 他們可能太忙。

如何處理顧客“不關心”?關鍵是要通過細心觀察與有效溝通確認其“不關心”的真正原因,並回到相應的銷售階段,如回到需求鑑定階段重新探尋顧客的可能需求或一些顧客沒有意識的需求,並作相對應的利益及好處陳述。

二、誤解

這種拒絕及異議源於客戶對產品、服務的不正確理解或者對公司不正確、不合理的推測,也有可能房屋行銷人員在介紹中有遺漏或產生錯誤。處理這種情況的拒絕及異議相對容易,主要通過詢問等方法確認顧客誤解的原因,然後,以輕鬆的方式認同客戶的誤解,並加以解釋。切記,這種情況下的拒絕及異議處理,我們一定要建立在和諧的溝通環境基礎上。即使顧客對誤解有過錯,也不可批評去糾正他的錯誤,這樣會令他感到沒面子,下不了台階,如果把責任推在自己身上,就能以輕鬆的方式一帶而過。

此外,即使誤解消除,顧客心理仍會有陰影,甚至心裡不舒服,必須通過重新闡述產品的利益及好處作為過渡,才能使他的情緒可以穩定,慢慢接受你及你推銷的房屋。

三、懷疑

懷疑其實是一個很好的機會,因為顧客只有很關注你的產品時才會產生懷疑,只是我們在介紹產品過程中,沒有完全說服顧客,我們需要大量的證明題材。

處理這類拒絕及異議通常要先確認顧客的疑慮是什麼,到底是對產品不瞭解或很瞭解;還是對銷售人員的不信任;或者是對房屋行銷人員在介紹過程中提供的產品相關資料不信任?

確認顧客的疑慮後,則提供相應的證明材料,如果顧客懷疑產權問題,預售屋則可提供建築執照以及可供查詢的公家機關電話,如果顧客還是不相信你所提供的資料,可請他到相關的部門查證;如果是中古,可提供產權影本委託銷售合約等。此外,如果顧客還是不確信你提供的證明資料,你也可詢問他要提供什麼資料,他才會相信?並根據他的他的要求提供,如果提供不了的可解釋其原因。

四、產品的真實缺陷

真實缺陷指您的產品、服務不能全部滿足顧客需求的不足與缺陷。任何產品都不可能十全十美,遇到這種情況,我們必須面對現實,從全盤向客戶解釋,我們要做的事就是告訴客戶,如果我們所推銷商品的某一、兩個缺陷對你很重要的話,我無話可說;但如果這一、兩個缺陷不足以抵消其他優勢對您的吸引的話,那麼為什麼不做全盤考慮呢?

在顧客的心中其實是存在一個天平的:一邊是產品的特性和益處;一邊是產品的缺陷。如果客戶去購買房屋的話,肯定是特性和益處遠遠重於缺陷;如果是缺陷遠遠重於特性和益處,顧客肯定會選擇拒絕。

處理拒絕及異議固然非常重要,但“處理”往往是亡羊補牢,最好的辦法是預防拒絕及異議的發生,在你的銷售各環節中,如果你確定了顧客最關心的事項,那事先將解決這類問題的方案包含在你的產品介紹過程中。因此,有效地預防拒絕及異議的產生,可做一些事前的準備,如:

列出可能產生拒絕的及異議;

為每一種拒絕及異議準備幾種回答的答案;

用角色扮演來回答、修改;

不斷地修改、完善;

可試用在顧客身上,觀察反應,並檢討、修改、完善;

列印出來,分發到每個房屋行銷人員,要求練習、熟記;

定期討論,不斷完善。

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水在標準大氣壓下100℃才會沸騰,購屋者的購屋期待也一樣,通常只有當一個人的購屋欲望達到沸點時,購屋行為才會發生,我稱這種“購屋欲望”為“購屋體溫”。在售屋的過程中,主要的任務就是竭盡可能激發顧客的購屋體溫不斷上升。

當你向顧客介紹一個你推銷的房屋的利益及好處時,如果顧客表示認同,則購屋體溫就會上升,上漲的程度與你介紹的方式及顧客產生的感受不同而有所不同;相反,如果顧客產生抗拒、懷疑、不關心、不認同則會使購屋體溫下降。顧客對你的產品、公司或服務感到滿意,購屋體溫也會隨之上升。因此,專業房屋行銷人員在售屋過程中主要需要如下三個方面掌控購屋者的購屋體溫:

當顧客購屋體溫較低時,要不斷地提升顧客的購屋體溫到沸點;

當顧客購屋體溫在沸點時,要維持顧客購屋體溫不會下降;

當顧客購屋後,仍要維持顧客的購屋體溫,讓顧客的熱情昇華。

要讓水沸騰有兩種辦法:一是不斷升高水的溫度至沸點;二是改變氣壓,讓水的沸點降低。要讓顧客產生購屋行為也一樣,一方面,你可以不斷提升顧客的購屋體溫;另一方面,你則可以通過製造緊張感受,降低顧客購屋沸點。關於製造緊張感,已在本書其它章節論述,在此不再複述。這裡主要討論如何提升顧客的購屋體溫。關於提升顧客購屋體溫,可以從如下幾個方面著手:

一、做足銷售前的準備工作

檢查一下你的服飾儀表有什麼不得體之處;

翻閱一下你的客戶資料筆記,看你這次要接待的顧客之前的跟進記錄,並簡單回憶一下你所瞭解他有關情況,定下本次要溝通的目的;

在帶看的路上,顧客來之前,你應該認真琢磨一下這位顧客,把你的思路集中到他身上,他到底需要什麼樣的屋?他喜歡什麼樣的開場白?他對你會有什麼態度?等等;

這次顧客看完屋會有何種反應,如何應對?

你還得隨身帶顧客的聯繫電話,以便能隨時聯繫上;

你還得檢查你銷售道具是否備齊;

二、看屋過程中要避免一些讓顧客購屋體溫下降的事件發生

除非你想吵架,否則千萬不要提出一些有敵意的問題,也不要指責對方的誠意。例如:問對方買不買得起,或總是以一些挑釁性的語言來激怒顧客;這樣做不但不會令顧客下購屋決定,反而會引起顧客的不快。

不要隨意打斷顧客講話,售屋不是法庭辯論,可以隨時向對方提問,要問問題,必須伺機而出,不要故意提出一些難題,讓顧客沒面子。

針對你的產品的利益及好處設計好一些有效的問題,適當地提出,並引導顧客對利益及好處的認識;

在顧客做決策時,不要興奮過度,保持冷靜的頭腦。

三、每次帶顧客看屋後的TDPPR

一個房屋的交易成功,很少是一次看屋就成功的,顧客總要有的比較,才會做出購買決定。因此,每次看完屋後會出現四種可能性:一是顧客同意購買,這是最好的結局;二是顧客沒興趣;三是顧客請你保持聯絡,但對下一次看屋的時間不做決定;四是進行售屋工作的下一步,要複看或者回去考慮考慮等。

因此,在產品介紹、帶看屋的過程中,你的任務就是要讓售屋活動不斷地進行下去,直到成交。一旦售屋流程進行,就要讓它不斷前進,千萬不要讓它停下來。否則,顧客的購屋體溫就有可能降至冰點。

TDPPR公式將會為你每次的產品介紹、帶看做一個非常有效地指引。TDPPR公式中T代表時間(Time),D代表日期(Date,P代表地點(Place,P代表人員(Person,R代表理由(Reason)。如果銷售例會上,你的上司問你銷售進展得如何,你則能夠回答他,現在每位顧客進展到什麼階段,你目前跟進的顧客下一次看屋的時間、日期、地點(中古屋中則指約看什麼屋)、什麼人看屋(顧客會帶什麼人一起來看屋,關鍵是要有決策人前來)、看屋的原因(是複看,還是其它原因)。因此,在每一次產品介紹、帶看屋結束時,如果不能結束交易,則一事實上要做TDPPR中的事項決定,確保售屋活動不斷進行下去。

四、做好售屋後工作,讓顧客購屋體昇華

在簽訂《房地產買賣合約》後,必須穩定顧客的情緒,同時讓他保持平靜。因為,在簽訂合約後,一般雙方心中都會感到興奮和快意,因此,專業的房屋行銷人員在簽訂合約後一般會找些別的話題,一般不談剛剛出售的產品,只是與顧客愉快的聊天,回到一些讓顧客輕鬆的話題上去。

簽訂《房地產買賣合約》後,不能只說:“謝謝!”就算完事,這樣會讓顧客感到你只是一個生意人,一旦買賣結束,就開始敷衍他。專業的房屋行銷人員一般會上前與顧客握手致謝,並送他上車或到車站,這樣讓顧客認為你不僅是為了生意,而且有意成為他的朋友。

待顧客回家一兩日內,記得打電話恭喜顧客,告訴他:“你做了一個非常好的選擇”,讓顧客情緒不斷穩定

 

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上一篇我們提到怎麼去懂你的“朋友”(客戶) 讓他把你當作摯友,把業績回報給身為“朋友”的你,解讀客戶形於外的肢體語言,判斷他的真義和想法。

今天我們接續著談如何捕捉成交信號?

《梁山伯與祝英台》中的“十八相送”情節中,祝英台一而再地向梁山伯發出成交信號,祝英台站在水井旁邊對梁山伯說:“水井裡面不是有一個女的嗎?”梁山伯傻乎乎地說:“不是兩個男的嗎?”由於識別不出成交信號,錯失良機,釀成千古悲劇。

任何買賣銷售行為都是這樣的,銷售人員要善於去捕捉顧客的成交信號,不然,則會損失很多的“定單”,房地產銷售也不例外。到底捕捉“成交信號”在房地產銷售促成過程中起到什麼作用呢?

我們先來看這樣一個例子:第二次世界大戰時期,高射炮手們在擊落敵機的過程中,通常是高射炮和重機關槍兩者兼用的。如果抓不準飛機的速度、高度及風速時,炮手們只好用機關槍掃射,直到耗盡彈藥為目止,但這樣的命中率通常有限。

一個沒辦法分辨出顧客的成交信號的房地產行銷人員也是這樣,要不是過早地進入成交階段,嚇跑了顧客;就是太遲提出成交請求,錯失良機;有些則不斷地進行大量的嘗試成交行動,但由於把握時機不對,成交的可能性仍會比較低。現代的高射炮手則完全不一樣,因為他們的炮彈上都裝有紅外線探測器系統,導彈射出後,這些“導彈”可以感應出飛機噴射出的熱能,並追蹤這些飛機散發的熱能,不管飛機如何快速、翻滾、爬升,導彈都會緊跟不捨,直到擊中目標。專業的房地產行銷人員就要像“導彈”一樣,有效辨別出顧客的成交信號,然後緊抓住時機不放,促成交易。

成交的信號就是顧客想成交,但顧客卻沒有講出來時所表現出的一種信號,有語言信號,也有行動信號及表情信號。比如,當你向一位顧客推銷貴重項鍊時,顧客卻打電話問他的朋友之前是多少錢買的,他的問話就是一個語言成交信號;又如,你向一個顧客推銷食品,顧客不停地咽口水,“不停咽口水”就是一個行為成交信號;再如,當你向一位顧客推銷一間漂亮的衣服時,他試穿時在鏡子面前非常高興,整張臉笑得像朵花,他的“笑”就是一個表情成交信號。有時,成交信號也會由幾種交合在一起。

讀懂成交信號的能力不是天生。現實生活中,的確有很多人具有一些天賦,如繪畫、音樂、跳舞等,但這只是極少一部分人而已,絕大多數人通過學習、鍛煉也同樣可以獲得這種能力。正如沒有一位醫生、律師、會計師或政治家可以是天生的一樣,讀懂成交信號也約對不可能是與生俱來的,而是一各完全由後天培養的技能。

一個專業的行銷人員又應該如何去培養自己辨別購樓成交信號的能力呢?

語言成交信號方面,顧客通常通過反語、穎問的語句,通常是以話外話的方式來表達自己內心的真實想法,如:

顧客把行銷人員說過的話重複一遍,有時會是好幾遍;

顧客詢問付款方式,並重複;

顧客用其它產品與你的產品進行比較;

顧客詢問交屋時間,並一再確認是否可以按時交屋;

顧客把你的產品(或服務)與競爭產品(競爭對手)做各種具體的比較;

顧客詢問市場上對你所賣的產品的某種非正面報導或消費者的感想是怎麼回事;

向你詳細詢問物業管理方面的一些細節;

問你是否可將該間房子保留幾天,讓他考慮考慮再決定;

顧客主動向你要名片,並問什麼時間打電話給你方便。

行為信號方面,人們通常辨別成交信號的方法為“CHEF”方法,C表示“臉頰”(cheek)或“下巴”(chin),當客戶開始用手摸臉或下巴,或者用手托住下巴時,是一種滿足或者喜悅的信號,表明他對產品已經感興趣,你可以嘗試發出輕微的成交邀請信號:H代表“手”(hand),當客戶兩隻手輕輕地揉著或者一隻手撐放在另一隻手上時,也表示顧客對產品有了興趣;E代表“眼睛”(eye),當一個人的眼睛張得越來越大,表明他在認真聽,聽得越多,購買的可能性就越大;F代表“友善”(friendly),當客戶突然變得友善起來,或把腳交叉,同時背往後放鬆,或突然安靜下來,或點上一根煙深思起來,這些都有可能他喜歡上這個產品。此外,也還有一些其它行為成交信號,如:

在你與顧客交談時,顧客前傾,更靠近你;

再次看你給他的價格表,反覆翻看說明書等;

當顧客在不停擺弄手中的東西時,突然停止擺弄;

當顧客坐在沙發時,整個人躺在沙發上,舒展身體;

要求再看一次樣品屋,並他細觀察細節的東西;

要求再一次看屋(回籠,復看)

表情成交信號,主要是一些表情有變化,如:

緊鎖的雙眉分開,上揚;

眼睛轉動加快,好像在思考什麼,一幅深思的樣子;

神色活躍起來;

顧客的眼神、臉神看得認真,視線集中在價目表或平面圖上,久久不移開。

 

 

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各位頂尖的銷售冠軍們!我們常聽說業界的Top sales 要能夠“銷售於隨時,銷售於無形”,更要很會“SP(促進銷售)”但除此之外我們更要學習很多像FBI這些情治單位特工所要具備的觀察判斷法和測謊技術!可以說是18般武藝都要精通!而房地產行銷真的有那麼複雜和困難嗎?

其實業績好的行銷都明白一件事情,那就是客戶絕不會跟一個“行銷人員”買房子的 他們只會跟“朋友” 買,而且還是要跟“信任的朋友”,而“朋友”的定義是甚麼呢  ?那就是他要能“懂你、了解你 、能聽你說 、能讓幫助他  ”, 相對的他也能用“業績”的形式來幫你這個“朋友  ”,否則他怎會跟你買這種動輒百萬甚至上億的商品  “房屋”。

我們今天來談談怎麼“懂”你的客戶吧!  進入今天的主題'“如何準確地用直覺判斷客戶發出來的購買訊號 ”現在我想請問在座的各位菁英們:

當你們聽到尖銳刺耳的聲音會有什麼本能反應呢?而當在座的女士們如果看到非常恐怖或者噁心的場面時通常又會有什麼反應呢?當你不知不覺地講話時,突然意識到自己講錯話或傳遞出一個壞消息時,你又會有什麼反應呢?

人的嘴巴是容易說謊的,但人的身體卻很難說謊(除非經過特殊訓練),因此,在銷售過程中,你必需用眼晴來“聽”,耳朵聽到的事有時不能盡信,但眼見為實,用眼睛來傾聽顧客,往往會得到意想不到的資訊。畢竟,人的身體語言通常是不會說謊的。例如當我們聽到尖銳的聲音,通常會捂住耳朵,表示想逃避這種聲音;一般女性看到恐怖、噁心或血腥場面,通常會捂住眼睛,或把目光轉移開來;而小孩子看到恐怖場面則通常會閉上眼睛或把頭藏起來;當人們突然意識自己講錯話或傳遞錯誤資訊時,則會抿住嘴巴。

作為專業的房地產行銷人員更要掌握如何去解讀顧客在看屋過程中的各種肢體語言,也就是說要具備“察言觀色”的本領。當你正確“傾聽”到顧客的肢體語言時,你就會獲得更多的成交業績。

一般的購屋消費者,其肢體語言是不加掩飾的,可以直接解讀。例如,在你介紹一間房子時,客戶嘴上說:“這太貴了”、“離上班的地方又太遠了”、“景觀不太好”、“離市區太遠了”、“不喜歡這個格局”等等,但他在看屋時卻遠不時看附近漂亮的景色或仔細觀察廚具或浴廁的設備等;甚至連是什麼品牌都他細地觀看;或詢問這些是否為標配;或垂涎著主臥室或隨屋附贈的物品等。假如他走回再看任何事物多一眼,你就可確信在他心中已經喜歡上這套房子,你有機會成功向他推銷這套房子。

有的時候,顧客在說“不”的時候,但在話語結尾時卻會加上一句“但是”的句子,這也表明顧客有可能心中已經認可,這時,你也得特別注意觀察顧客的肢體語言。例如,顧客說:“太貴了,但整體還是不錯”,如果表情上講得較輕鬆的話,你可確信他在心中已經確定購買,你可以大膽發出成交請求。

當然,對於一個經過特殊訓練的人來說,有時,肢體語言可能未必準確,但大多數情況下,大多數人都是普通購買者,他們的肢體語言不會說謊。通常情況下,人們常見的一些肢體語言有如下一些:

常見的肢體語言及含義

雙手抱於胸前:抗拒,封閉,防衛

手掌展開:開放,誠實,願意提供幫助

搓手:預計某事對自己有益

身體前傾:感興趣

避開目光接觸:對別的事物感興趣,或是在逃避什麼

摩挲脖子:灰心喪氣,或是疲勞

捂嘴:不確定,或是欺騙

抬眉:懷疑,不相信

點頭:同意,專心

搖頭:不同意

微笑:好的感覺,開放

手中拿東西等玩:不安,緊張

摸下巴:表示感興趣,或同意

抓頭髮,搔頭:很難做決定,緊張,不安

鎖眉:思考,或不同意,不贊同

翹二朗腿:放鬆,輕鬆,個別情況是緊張,如坐飛機翹腳

雙手緊端水杯:非常用心地傾聽(多見於女性)

頻頻地看時間:還有事情,或不感興趣

整個身體躺在沙發中:表示同意,或是非常放鬆

其實更深一層的還有許多許多,譬如說觀察客戶眼球、臉部肌肉的變化等等....都各分別代表不同的訊息傳遞。

可是,畢竟我們只是在行銷房地產,而並不是在做情治或心理諮商的工作,其實只要仔細的察言觀色,投其所好,和客戶連結建立起相同的頻率即可,其實說穿了這也就是我們房地產銷售人員世代傳承下來的“八字真言”:

“觀察、迎合、判斷、攻擊 ”的前三個步驟,但也是最重要的部分。

行銷房地產,還真的必須十八般武藝都精通耶!!!

下一次我們繼續針對客戶釋放出購買訊號的應對

 

 

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遇到他 不是1就是0了 最無解的就是買房子要看風水

這是一個房仲與客戶在帶看物件後的一段對話:

行銷人員李小姐:“宋先生,剛剛看的這間房子感覺怎樣?”

顧客:“感覺差不多吧,只是稍微貴了一點點,少一點點行不行?”

李小姐:“宋先生,這間房子真的很經濟的,我沒有亂開價,這樣吧,你看少多少合適,我同業主談一下。”

顧客:“你看一坪少個5000行嗎?”

李小姐:“我跟你講的價錢可是屋主的底價啊,這樣吧,我跟屋主商量一下,看他能不能讓點步,不過,宋先生你能否先下點誠意金?談不到這個價,我全部退回給你。”(屋主底價其實已到價,可成交)

顧客:“誠意金倒沒問題,這樣吧,我明天帶個風水先生過來看一下,如果風水沒問題,我立即下定好了。”

第二天

顧客:“李小姐,我跟你介紹一下,這位就是我昨天跟你提起的大師江先生,我們一起上去再看看房子吧”

行銷人員:“江老師,您好!早就聽宋先生提起您的大名,久仰!外仰!這是我的名片,請多多指教。”

風水先生:“哪裡!哪裡!”一臉高興的樣子。

於是,三人一起上了樓,來到宋先生想買的那間房子。風水大師江先生拿出包中的羅盤,開始東量量、西測測,這裡比劃一下,那裡比劃一下,神秘的樣子讓人難以猜測。忽然,江先生的臉沉下來了,不吭聲,拉著宋先生走到了另外一邊,低聲不知說了些什麼。待宋先生走過來時,臉上的高興樣沒了,反而也沉下來了,不吭聲,只見他的手按緊了裝著定金的皮包。看到這些,李小姐明白要發生什麼了,於是,她的心沉了下來,煮熟的鴨子竟然就這樣給飛了!!!原本一宗十分有把握的房屋買賣就此不了了之。

相信大家也都曾遇到過這樣的情況呢?上述案例中,李小姐到底有沒有做錯什麼呢?

相信不少人都會遇到類似的情況,畢竟現實生活中還是有不少人比較關注自己住宅的“風水”。《風水學》在我們國家流傳有幾千年的歷史了,我們不能簡單地把它看作迷信,當然也不能全部視為科學。提及“風水”可能有人會與“算命”及“相術”相提並論,視為迷信。但風水的科學一面也逐漸得到人們的認識,現今國際各國包含美國、加拿大最近紛紛興起了中國風水學熱潮,就充分的說明瞭這一點。此外,居住環境工程中心也發佈了有關《健康住宅技術要點》中,明確指出:“住宅風水作為一種文化遺產對人們的意識和行為有深遠的影響。它既含有科學成分,又含有迷信成分。用辨證的觀點來看待風水理論,正確理解住宅同水與現代居住理念的一致與矛盾,有利於吸取其精華,摒棄其糟粕,強調人與自然的和諧統一,關注居住與自然及環境的整體關係,豐富健康住宅的生態、文化和心理內涵。”這是國家住宅與居住環境工程中心為風水定的性,也是新中國成立以來官方第一次明確肯定風水有科學的成分。

作為一個專業的行銷人員在售屋過程中首先要認同顧客的風水觀,同時要靈活處理顧客對風水導致的抗拒。從文中開頭的例子來看,宋先生對該房屋是比較喜歡,價格也符合其心理價位,而且他肯帶定金來,說明購買能力上也完全沒有問題。既有需求,又有購買力,為什麼最後不買呢?恰恰是風水問題成了他購買的“抗拒點”,只要能解除這個抗拒點,他的購買就可以實現。那如何去解除他的抗拒點呢?李小姐到底該如何去應對這種有風水先生加入的局面呢?

其實,風水雖然有科學性的一面,但也不排除不少人“神話”了風水,風水對一個人的居住環境及其身體可能會有一定的影響,但對一個人的命運的關聯卻沒什麼關係,最起碼目前還沒有科學證實有關係,這也是唯心的東西。目前,不少人對風水的關注主要是集中在風水會影響命運這一點上,而從居住環境出發考慮的因素比較小。因此,從這個層面上來講,風水對於一個不懂風水的人來說,是一種“信則有,不信則無”的東西。此外,在風水大師的嘴裡也會有“再壞的風水也是有得治的”,所以,要解除顧客的風水抗拒點,不是要解除風水本身,而是要解除風水好壞的來源,也就是讓風水先生說好話,從而影響顧客的購買決策。

如果一個行銷人員想從風水本身去解除顧客抗拒點,那將進入失誤的狀況,畢竟,房地產行銷人員只是專業的售屋人員,不是專業的“風水大師”。

因此,如果李小奶改用這樣的話,你看會發生什麼結果?

顧客:“李小姐,我跟你介紹一下,這位就是我昨天跟你提起的大師江先生,我們一起上去再看看那套房子吧”

房地產行銷人員:“江大師,您好!早就聽宋先生提起您的大名,久仰!久仰!要是早些時間認識您就好了,上個月我有兩個客戶想買房子,可他們找不到看風水的大師,說什麼一定要看過風水才決定。不知道以後要是還有顧客想看風水,能不能打電話給您,請你幫忙?這是我的名片,能與你交換一下嗎?”

風水先生:“沒問題,這是我的名片”

這樣說有什麼好處呢?做任何事情,最好的辦法是“攻心為上”,風水大師其實也是個生意人,你如果有生意介紹給他,他能背著你說壞話嗎?如果這樣,那他不等於斷了自己的財路。即使風水真的有什麼問題,他也會有那句“不過,這種情況很好處理,只要……就行了”,你也就可以轉危為安了。

切記,熱處理,攻心為上。

此外,依我個人的經驗而言,正派的老師如陳冠宇老師   他可是會秉公處理,雷打不動的 。而其他像一些明擺著就是要紅包的老師其實也有一些潛規則的,例如一進辦公室或接待中心就把自己的公事包往桌上一放而包包已經是打開的時候,聰明的銷售人員就要馬上知道著個暗號了,先準備好3000元的茶飲費紅包偷偷塞給老師,再接著做後續的應變措施,

猶記得我們前輩及長官常常跟我們說的一句話“盡信風水不如無書”也只能夠在我們自己人之間說說罷了!現實是越高端的客戶越是對老師的話深信不疑!

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這是一篇文章,描述了不動產產業的期中一環"代銷"的歷史,喜歡的原因在於不偏頗的直述讓人很能瞭解前輩們做了哪些事情,留下哪些歷史痕跡,鑑往知來,期許我們也能比他們更好更傑出!

文章出處:這裡

用idea舞出舞台的台灣房屋代銷業 創造台灣不可輕忽的產業

(本文應台北市代銷公會理事長涂煌鎮之邀發表於90年11月台北市代銷公會成立大會的專刊上)

Idea、idea、idea,除了idea還是idea,這就是代銷。

回顧30年來的房屋代銷業,它就是由創意「跳」出來、「舞」出來的產業,而且頗名符其實的叫做「建設」公司,30年來「建設」出被視聽大眾半諷半恭維的「台灣奇蹟」----全世界唯一的房屋預售制度。

被視為「奇蹟」,當然有許多輝煌快意炙人的傳奇創業故事,甚至於說代銷業是一個又一個創業者串連起來的產業也不為過。的確代銷就是由人開始的,而要話說從頭,那就非得從葉條輝開始說起不可。

葉條輝 房屋代銷業的開山祖師爺  「中原鏢局」一班人跳出代銷大舞台

被視為房屋代銷業開山祖師爺的台北房屋創辦人葉條輝,在回顧創業的當時,仍難掩當時創意興奮的激情,他說,我們一群中原大學 「芃芃社」的同學就這樣幹了起來!(芃音彭,草類茂盛之狀)

「芃芃社」一員的建築師李滄涵說,在台北房屋還沒成立之前,他們這群芃芃社的同學(葉條輝在中原大學時組成的社團,社團成員都是學校裡各主要社團的負責人,所以這群同學並不是同一科系),在晚上都在葉條輝伊通街租來的房子裡討論和作業,他記得那時候他畫出大同區的地圖來,再由林健標騎著摩拖車載著涂煌鎮到大同區去抄紅紙條,並不是做房屋買賣而是做房屋租賃的工作。那時候晚上大家齊聚一堂,畫地圖、抄紅紙條,當然也作夢,夢想一個舞台,一個房地產市場交易的舞台,並開玩笑的說要創造一個舞台來讓這一群「中原鏢局」的大鏢客們大家好好的幹它一場!葉條輝說,他們感受得到房地產市場的脈動,知道舞台上有他們表演的空間,但要怎麼跳上舞台呢?只能在租賃的舞台上轉,因為葉條輝說,那時候又沒有錢,誰敢將房子給你賣啊!

而上台的機會來了!那是民國61年,機會來自葉條輝的學長許丕龍(歌星許景淳的爸爸)將位於仁愛保齡球館(今天的敦南SOGO)附近的案子交給他們賣了這就是宜家大廈。

房屋預售制度的開始

60年10月31日台北房屋成立,公司業務登記內容竟是仲介中古屋。所以台北房屋正式成立公司型態,以公司組織代理銷售房子就從這個案子開始的。時間民國60年10月31日,創立初期員工四個人、資本額20萬,登記的業內容是以二手屋之租賃轉售服務為主,也就是說房屋的預售制度還是緣自於傳統基本的中古屋介紹買賣。

當然這時候對代銷界日後有大影響力的林健標(萬家興)和涂煌鎮(新聯陽)也都已加入了。被房地產媒體界膩稱「土地公」的周文龍說,葉條輝他們那時候做代銷啊,是什麼都做的呀!他們是非常勤快的年輕人!

而這時候台北市的房地產市場其實是十分活絡的,但若以行銷來講則以張克東主持的華美建設最具龍頭,華美建設不斷的祭出新點子,在廣告上屢創新意尤其是付款方式上的還本手法在缺乏資金的當時社會,像是一劑活水刺激得市場都活蹦亂跳的。可是華美建設是以營建為主的建設公司,並不是代銷公司它是產銷一貫的。(註:華美建設首創五年對本,所謂五年對本是你買我的,我租你的,五年之後,統統還你)

所以論代銷有公司組織的開始從事房屋預售代理銷售作業,台北房屋的確是第一個,而宜家大廈順利成功銷售後,創意十足的台北房屋自62年開始,就利用大眾媒體大力提高知名度。六十二年三月份在台視開闢「今日房屋」節目、於中華日報主編「台北房屋」彩色版、四月份於華視開闢「安居樂業」節目、七月創辦「房屋市場月刊」八月成立「康橋建設事業公司」。

63年關鍵的一年,室內設計,開門了

代銷,讓各行各業都想進來「探」一下。民國63年,是台北房屋成功關鍵的一年,同樣的對房屋代銷業也有重大的影響,即樣品屋出現了,並滋養了台灣室內設計師的成長。首先是華美建設在民生社區推出第一棟大樓九龍大廈,並首創樣品屋作為行銷的促銷手法。同年台北房屋在台中推出「東海花園別墅」,促銷活動的主題就是舉辦第一屆室內名家設計大展,當年主事的參與人黃湘娟(今國內設計界最權威之「室內」雜誌總編輯)憶及當時盛況,仍認為不可思議,那來那麼多人,一車又一車的人排隊等候參觀,當今許多著名的室內設計師就在東海花園別墅案中一砲而紅,例如頂著美國加州大學室內設計系畢業回來的譚國良。黃湘娟說今天多位知名的年輕設計師如楊岸等,當年都是千里迢迢的跑到東海去排隊等候參觀的學生。

東海花園別墅案不只是造成台中當地的盛況,藉由廣告的宣傳,此案可謂轟動業界,更重要的訊息是此案二天就全部銷售一空,造成的結果是台北房屋的名氣就不只是大噪而已了。

 華門、羅門 自立門戶,代銷舞台從此跳出更多明星,激發無限創意

 這影響代銷業重要的一年63年,台北房屋的公司股東人數也增加並改組由葉條輝、葉條霖(葉條輝弟弟、中原大學 建築系畢業)二人接下「台北房屋服務股份有限公司」。但原股東的何國慶、羅粵新等也各自獨立門戶自創華門和羅門的代銷公司去了,代銷公司從一家衍生成多家就此開始了。但最主要仍來自台北房屋的分裂,像點子也極富創意的華美建設其分株出去的數量就沒有台北房屋多,華美分株出去的最具知名度的是高偉(華美建設原企劃部經理)先主持劍橋廣告後來又另組僑聯建設,以後陸續在代銷界闖出名號的公司不計其數,但仍以台北房屋開枝散葉最具規模。總之,63年之後社會視聽大眾都清楚的看到一個極富創意的房地產交易舞台已搭出來了,買房子是由代銷的建設公司在賣的。

而台北房屋深知房屋銷售得利用大眾媒體作房屋促銷時的利器,但此時媒體只有兩二報三大張的版面,代銷公司競相搶版面,台北房屋乃於五月份再創辦「今日房屋週刊、今日建築週刊」六月成立台中分公司全盤室內裝潢公司及北屋建材等關係企業,舞台拉得愈來愈大。(註:在報禁的時代台北房屋本來向內政部擬申請七份報紙每天出版一份是另一種日報,可惜此計未得逞被內政部視為有叛亂之嫌,夠有創意、聰明的方法吧)

64年台北廣場大廈,1小時賣光光,黃牛排隊賣位子一位3000元

64年元月24日,葉條輝說他永遠記得這個日子,因為他和印刷廠老闆打賭,只要老闆能在63年12月24日交貨(說明書)那麼台北廣場大廈就在12月24日公開,他將付出加倍的印刷費用,可惜印刷廠老闆輸了。但台北廣場這個案子可大大的成功,也創下至今無人能比的代銷業績。103位客戶一個小時內搶購一空。台北房屋葉條輝的秘書陳麗瓊說,這個案子還有人提前排隊來買房子,有人還充當黃牛賣起排隊的位子,價位3000元。

房屋賣得搶手,可見當時房地產市場的蓬勃,台北廣場大廈的成功對市場的影響,是吸引更多的地主、業者紛紛搶著拿出自己的土地來蓋房子,而且業主還得透過各項請託才排得進去台北房屋的銷售檔期,台北房屋即曾經一個月內代銷四個案子的紀錄,而且還是輕輕鬆鬆的就銷售一空。

從一些官方的統計數字可以略見此一時期的好景規模,65年台北市成立資本額在500萬元以上的建設公司有741家,66年景氣未見好轉但竟也成立了200家。而65年推出的房屋總額有366億之多,比起當時正在進行的十大建設不遑多讓。

所以若以房地產廣告費用佔1%計,至少3億的廣告量,對當時的視聽大眾恐怕都是不容小覷,是不可忽視的行業。

65年第一名 台北房屋 年營業額30億

82年第一名 新聯陽 年營業額1000億

而台北房屋在65年是年度建築界業績最好的公司,年營業額是30億元(新聯陽1993年即民國82年公司的全年業績突破1000億元)以今天的數字來看不稀奇,但換算當年的規模可不輸給當時的任何行業。

市場的蓬勃除了台北房屋唱主角戲外,此時由劍橋廣告出來的黃文山主持的合眾建設和高偉領軍的僑聯建設,分別也代銷了二個叫好又叫座的案子。即合眾代銷的「獅子林新光商業大樓」、僑聯代銷的「新生報業廣場」,這兩個案子分別是總銷金額15和20億,是當時代銷業界的大案,其對業界的規模之擴張具震撼效果。舞台只有躋進愈來愈多的人,也舞出更多的點子,激發出更多的創意。

一如那時候台北房屋在年終的時候都會頒發激勵的獎項,一是「無牆壁精神獎」、一是「無缺點計劃獎」,在台北房屋著名的業務代表涂煌鎮、張松森(盛家堂建設董事長)當然就都曾經是這個獎項的掄獎者。

這樣的市場規模讓舞台上的表演者更想跳出格局來,台北房屋在66年初為求更大發展,資本額增為二億,引進台中楊天生等多位投資者進入並出任副董事長,台北房屋除了代銷這個舞台還想多一點其他的,但就代銷業而言,這個增資的開始也是分裂的另一個起點。

67年2月業務部的涂煌鎮和企畫部的詹高治、廖浤書他們和建築師楊錫文合作正式成立了聯陽實業(其實在66年底就已經籌備完成)。分枝獨立的聯陽表現不惡,當年七月,房屋市場月刊的副社長昌言即曾紀錄下來寫到:「聯陽在67年1月成立在企畫代銷方面表現得有聲有色,而其代銷的案子除了台北地區外,更有楊梅、彰化、雲林等地的案子像彰化雙併別墅、西螺第一城、楊梅福村等雖然地點不在台北但銷售情況卻頗佳。該公司在台北附近代銷的案子像中和員山市場、石牌陽明家園、寶獅投資大廈銷售率也在八成以上。此外由該公司企畫的案子也都賣得很好如三傑建設在台北市松山永吉路推出的一批公寓住宅連廣告招牌都還沒開刊登,只在工地立了招牌,房子就全部賣掉了。聯陽建設在半年內打出這一番成績來應歸功於掌業務的副總經理涂煌鎮與負責企畫的詹高治和廖浤書。涂副總從前在台北房屋時就是最佳銷售業務代表並擔任過台北房屋業務副理。詹高治和廖浤書則出身自台北房屋企畫部他們和涂副總是老搭檔默契很夠配合起來很容易發揮」。

創意無限的代銷人

朱邦復 發明倉頡輸入法,詹高治 引進義式濃縮咖啡搶先流行,

爾後聯陽在71年因為改組才有了新聯陽之名,.而詹高治在後來轉出新聯陽另組了三多利廣告,再衍生出另一支銷售隊伍。值得一提的是代銷業的創意無限處處都有痕跡,在台北還沒盛行濃縮咖啡的時候,詹高治就率先引進義大利式濃縮咖啡,領先的腳步早於星巴克。創意並不是局限於房屋銷售,最著名的就是原來擔任台北房屋裝潢設計部主管的朱邦復,發明了倉頡輸入法,台北房屋當時曾和朱邦復共事的人一點都不驚訝,因為朱邦復在同仁眼中本來就是一個「發明家」,在台北房屋時即曾為了空間的規劃運用,設計過多種節省空間的家具。

67年除了聯陽這一支獨立門戶自行創業去,到了10月萬家興建設推出銷售滿分的「亞洲台北鄉村別墅」,業界終於證實台北房屋又分出去了一支隊伍,由業務部主管林健標領軍帶走張松森、王永、徐博文、黃武修及企劃部的蔡朝龍等多人。而聯陽和萬家興日後都又衍生多家代銷公司,對代銷業界的影響力後勢不小因此特值得一記。

但就代銷界而言,台北房屋分出的這兩支公司加入市場,市場上的行銷廣告更有看頭,整個代銷業界可謂盛況空前,據經建會統計67年房屋產值是444億元、68年是550億,其規模造就的代銷業舞台,和當年「中原鏢局」的夢想不知是否一樣?

67年代銷業果真萬家興起,廣告企畫大比賽,鑽石雙星行銷打上國際舞台

萬家興建設的第一個案子「林口台北鄉村別墅」,自是在廣告創意上取勝,當時廣告學教授顏伯勤就曾在房屋市場月刊的每月房地產廣告講評中給了佳評,說全套廣告表現得有層次有計畫不慌不亂Image很強,在廣告中所發揮的光芒甚強呈後來居上使同業稱羨不已。

緊接著萬家興建設的成名大案是在68年推出的「鑽石雙星大廈」這個企劃案創下多項紀錄。是第一次將房地產廣告打上國際舞台,報紙廣告遍及中英文雜誌其中又以美西及東南亞一帶為主,所以包括有美國時代雜誌、讀者文摘、今日世界及新加坡、印尼、菲律賓、香港、泰國等東南亞國家的中英文報紙。

而鑽石雙星大廈因為訴求高格調的產品,說明書16開有四本合成一套每一本都是單一的問題和答案,說明書編排和包裝均予人高雅的感覺。

另有一項即開啟了日後建築師和代銷公司緊密的關係,因為此案是彭蔭宣建築師所規劃的,在廣告上萬家興也打了建築師的專業形象加上彭蔭宣有部份作品又都是在台北市或世界各主要大城市,名聲卓著,互相幫襯下愈形效果顯著。日後不少個案總銜著建築師名氣一起作行銷,可謂始於萬家興此案了。

雖然這是將銷售的戰線拉長到海外,如果要算遠征海外市場則當推聯陽67年成立那一年的教師節前,即由楊錫文率聯陽五虎將即涂煌鎮、廖浤書、詹高治等人遠至雅加達洽談代銷雅加達一家購物中心的個案。後來新聯陽還曾在楊梅推出一個一型社區案即曾遠至新加坡作促銷十分成功,其遠因早在67年即種下了。

這都是一種觀念上的突破,而在當時台灣的環境尚處於威權體制的情況下,以今視昔或許不覺得有何了不起,但當前面是零的時候走出來的一條路是倍覺可貴的,這也是今日代銷公會成立而大家必要回顧過去是相同的心情,回首來時路所有的汗水和辛苦似乎都是甜蜜的,只是當時的創意和不斷的動腦會議至今猶教人激動不已。

70年代 代銷業進入挫折的時間帶,有星星隕落 也有星星升起。

甲桂林、甲山林 正準備躍上舞台,68年的大舞台,代銷業界近乎熱情的表演,案子愈推愈大,但也埋下悲傷的種子。如67年11月由台北房屋招考的交大企管研究所碩士進入研發室負責主管的樓鈞穗自行成立的精準建設在68年11月一年間即代銷有14個個案,其中有12件都是超過九成的佳績。但到了69年樓鈞穗接了一個大案叫做「真善美世界」,卻因為業主出問題也連帶的倒致精準建設不得不宣告結束。所以轉入69年進入70年、71年是代銷業界遇到重大挫折的時間帶,當時的房地產市場背景是68年大台北地區房屋平均銷售率58%,69年降為46%,70年降為24%,71年更大幅降到21%。

而此時華美建設倒閉造成社會視聽對建築和代銷界的負面輿論,而台北房屋也出現危機公司近乎瓦解,表演得極富盛名的萬家興也因為一個春暉新世界個案賠錢而黯然下台。這時候當然又出現了不少家代銷公司都是台北房屋出來的如企畫部經理謝義艙的怡家建設和萬家興出來的盛家堂(張松森、林崇德、王冉之)即是代表。

當有些星星隕落,也總是會有些星星再升起。70年代的交替,在代銷界再度冒出新的面孔仍是來自台北房屋。那就是甲桂林。

甲桂林以案名作為公司名,也成為日後許多公司命名的一種模式,如海悅廣告即是以代銷淡水海悅一案而知名。命名者是陳清堯(今已轉型成投資的白天鵝建設公司負責人)。

陳清堯說71年台北房屋為宏國建設代銷天母甲桂林一案時,主要的業務人員就是張裕能、曹瑞濱等人,這個案子成功後這一票人要自立公司就拿甲桂林做公司名了。其實在房地產界命名巧妙的不計其數,但被拿來作公司名則從甲桂林開始。而後在72年的時候陳清堯還為太子建設的案子命名「太子東宮」,葉條輝大為激賞,當下就發了10萬元的命名獎金,葉條輝說這個名字太好了。

當然不是只因為命名所以才將案子作得有聲有色,但71年的確因為連續的個案行銷得不錯市場似乎又重拾信心。

代銷+建商+建築師新組合強銷,

屋產品有新空間更有新觀念,代銷扮演推手話題,大家一起來!

70年代經過挫折的洗禮,房屋市場上的代銷公司在產品的行銷上展現新風格令人驚艷的是新聯陽代銷的「天廈」,位居精華地段以產品規劃見長,銷售佳績自是不用贅言。但此案卻也帶給視聽大眾一個印象,即新聯陽和僑泰還有劉祥宏建築師這樣的組合,從天廈開始類似的模子在70年代屢見不鮮。如宏國建設和李祖原建築師加上台北房屋也是一樣的組合。而後發展出來的漢陽+侯西泉+新聯陽又是一組。

新的組合強化了產品的一定品味,也具體的展現了代銷業界在此時正進入將產品作專業和更精準的推銷。此時有一個個案足以代表那就是東帝士建設推出的東王漢宮,由台北房屋代銷。當時東帝士的代表韋美貞(今原林建設總經理)憶及當時為了東王漢宮的中國式庭園和代銷公司間密切合作和對專業間的探索,據她形容足以寫一本園林的書了。

74年第一家仲介公司成立了,章民強說代銷不是仲介

74年還有一個案台北小城重新出發,讓台北房屋葉條輝領軍和泛亞建設(陳清堯離開台北房屋後自立的公司)合作,再創佳績二個月內將208戶別墅銷售一空。市場似乎回到景氣美好的時光帶裡。但74年也是台灣第一家仲介公司成立的一年,太平洋房屋出現了,代表房屋仲介正式啟動,對房屋代銷業是威脅?是競爭?還是取代的排躋?但太平洋集團的領導人章民強說,代銷不是仲介,代銷還是有存在的價值的。

當然代銷業在進入70年代以後陸續還是迭有佳績,但在仲介業者努力開拓市場的排擠中,市場不再一如60年代的唯一大舞台卻是不爭的事實,但業務行銷手法的翻新和創意求變的代銷特色卻是仲介業者所不能及也是無可比擬的。譬如新聯陽推出的東帝士花園廣場於今被視為台北市名宅代表,其規劃的特色跳脫過去。又如甲桂林代銷九成佳績的建成皇宮案即是首例開放空間的案子。這些個案透過廣告行銷的效果,同時也教育了消費大眾對居住品質的提升是不少專家在針貶代銷業時都承認的事實。

代銷群雄爭艷,比創意更比專業,還要比敏感

商場、休閒產品、豪宅、工業廠房各種商品代銷

切入市場除了快快快,更要精準一中標的創高行情,追求產品特色是70年代建築業界的共同特點,而因為產品好而產生的高附加價值,在70年代以後或許從天廈一案即可看出端倪了。而不斷創新的高房價成為70年代代銷業者競爭的標的,也是建業者拿來評估代銷業者的另一套標準,雖然不是代銷業者的目標卻成為不得不的另一種衡量標準。而此一階段的代銷業也開始展現多元的一面,非台北房屋系統人力的代銷業者,也紛傳出佳績譬如新東陽關係企業所推出的房子,好地段、高房價頻傳佳績,這也是後來海悅建設所以出線的前身。因為海悅建設就是原新東陽建設業務部門後來自立門戶的主要成員,而海悅再衍生的創意家廣告在八十年代後期都有耀眼亮麗的表現。

而延伸台北房屋「血統」的甲桂林等新公司的出現,代表的是另一個世代的行銷人員,在手法上雖然緣自台北房屋的既有法則,但更加入了新的元素,也就是對推出的個案事前參與的更細膩,表現在行銷的手法上也不再只是創意而已。可以說他們開始主導了一些話題加入房屋行銷中。最具代表性的該推汐止宏國大鎮和百年大鎮了。這兩個個案分別標榜學習香港格局充分利用空間的三房產品,和日本對空間規劃的利用,廣告上主打的話題,讓整個的市場彷彿去了香港的太古城和日本的多摩市一般,其成功自是不言可喻。重點是這樣的行銷手法和台北房屋60年代的手法已不完全相同了也可以說是經過20年的房地產廣告教育,消費者和業者都有不同的一番新面貌了。

大鎮的出現並且銷售成功,對房屋市場代銷業的確展開了另一種面貌。代銷業者和建築投資業者對產品的意見不再只是一個簡單的商品而已,代銷業者在競逐的過程中,表現對產品規劃的能力愈見強化也愈見主導,在大品牌的代銷公司更是趨勢主流,而這股壓力卻對代銷公司是絕對的成長訓練。在進入80年代豪宅市場當道時,代銷公司的專業和深入的功夫,可就成了競逐的最佳利器了。

民國八十年代一開始,預售市場的舞台老出現障礙,80萬戶的大量餘屋,讓仲介市場大幅提升佔有率,但不停有新點子的代銷業卻展開了另一個行銷的市場,是仲介業所難以取代的,那就是商場空間的銷售,其中以新聯陽代理的商場個案最為突出。在大家都沒有經驗的情況下,新聯陽「金版神」案公開日時現場來人竟然有一大半是同業來觀摩的。

佛朗明哥渡假房屋,傳真建設賣休閒觀、賣白沙灣,

星期八,打得響連香港仔都動心

商場之外,在八十年代裡最值得一提的是休閒產品的銷售,系出台北房屋由王明成所主持的傳真建設在白沙灣推出「佛朗明哥」最具代表性。提出「星期八」口號的傳真建設,成功的將佛朗明哥1500戶以高於市場的行情銷售八成,在非住宅類產品中,與其說賣房子還不如說賣的是休閒觀念。這套觀念還順著1997的到來推銷到香港去,竟也斬獲不少,是國內「台屋港賣」少數難得成功的案子。

休閒觀念進一步帶出了親水思想,親山親水的休閒觀以親水的水岸住宅最具挑逗力,新聯陽和甲桂林處理基隆的幾個個案,幾乎不約而同的都打出親水觀。如果和社會脈動一起檢視,屢屢發現代銷業者總像是走在前頭的浪花,和社會脈動配合得天衣無縫,其實進入民國八十年,代銷業者的挑戰更形艱鉅,好像走入轉彎的關鍵年代,社會的變遷更形快速,素以快速和抓得準見長的代銷業在八十年代更見謹慎的穩重和深度的厚實。

遇到轉彎的八十年代,新聯陽化身成五支隊伍,挑戰市場贏得成功

所以進入八十年代後,市場更形嚴厲的壓力下,在以人為主的代銷公司組織中,不再上演自立門戶的戲碼,反而是團結的凝聚。也締造了82年新聯陽一年的營業業績達1000億元以上,這是由五個子公司所共同創造出來的成績,在新聯陽的大傘下,人力充分的組合分成五支隊伍即新聯鼎廣告、新聯富廣告、新聯豪興業、新聯榮建設新聯輝廣告(先於78年即成立)等,但對內卻是以一至五處作內部組織作業區隔。

八十年代也是豪宅悄悄攀上預售市場主流商品的年代,業主對代銷業者的倚重,相對的也是對代銷業最佳的恭維!甲山林是行銷高總價豪宅的知名代銷公司,雖然是從甲桂林後自立門戶,但甲山林的祝文宇和林世順其實早在六十年代的時候,就已入列於台北房屋的代銷行列中了。兩人從信義計畫區累積的銷售經驗,攜手形成不可忽視的一支強勁隊伍,八十年代從大直重劃區到信義計畫區的豪宅市場,亮眼的代銷作業讓代銷公司的名字再度驚艷視聽社會,而贏得業主信任付予台北最大的豪宅個案「帝寶」,其造成的話題已無法從社會生活主流的價值新聞中抽離了。

代銷,有一股令人輕忽不得的分量

豪宅市場幕後的細膩作業讓已是代銷老將軍的新聯陽龍頭涂煌鎮一提起「信義之星」,那溢於言表的經驗心得,不得不令人深深感動,代銷業走了30年的路程,從點子多、點子妙的廣告認知到空間專業的閱歷心得,不只是涂煌鎮有難以形容的心得,而是那份被尊重、抓住切準市場的快感,是別的行業所無法取代的,而這已經不只是idea,是有一股令人輕忽不得的分量。

 

代銷,不是仲介,代銷,是迷人的行業。

未來,代銷還有更多的變化?堂堂進入新世紀的民國九十年,原就十分local的代銷業更是率先國際化,兩岸之間游走,至於會闖出什麼樣的成績來,套一句涂煌鎮很愛用的話:代銷,是在有限的空間裡作無限的行銷,而系出同門的代銷明星更有著惺惺相惜的情份,在代銷老將軍涂煌鎮的號召下,大家有志一同的要被官方「管」在一起。在未來,或許一如葉條輝當年「中原鏢局」一票人的豪情一樣,也夢想著有一個更大、國際化的舞台,更何況現在代銷公會就要正式成立了呢!

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華為內部狂轉好文:有關大數據,看這一篇就夠了

 

一、詳解時髦詞彙:大數據

似乎一夜之間,大數據(Big Data)變成一個IT行業中最時髦的詞彙。

首先,大數據不是什麼完完全全的新生事物,Google的搜索服務就是一個典型的大數據運用,根據客戶的需求,Google實時從全球海量的數字資產(或數字垃圾)中快速找出最可能的答案,呈現給你,就是一個最典型的大數據服務。 只不過過去這樣規模的數據量處理和有商業價值的應用太少,在IT行業沒有形成成型的概念。 現在隨著全球數字化、網絡寬帶化、互聯網應用於各行各業,累積的數據量越來越大,越來越多企業、行業和國家發現,可以利用類似的技術更好地服務客戶、發現新商業機會、擴大新市場以及提升效率,才逐步形成大數據這個概念。


有一個有趣的故事是關於奢侈品營銷的。 PRADA在紐約的旗艦店中每件衣服上都有RFID碼。 每當一個顧客拿起一件PRADA進試衣間,RFID會被自動識別。 同時,數據會傳至PRADA總部。 每一件衣服在哪個城市哪個旗艦店什麼時間被拿進試衣間停留多長時間,數據都被存儲起來加以分析。 如果有一件衣服銷量很低,以往的作法是直接幹掉。 但如果RFID傳回的數據顯示這件衣服雖然銷量低,但進試衣間的次數多。 那就能另外說明一些問題。 也許這件衣服的下場就會截然不同,也許在某個細節的微小改變就會重新創造出一件非常流行的產品。

從這個案例來看,大數據並不是很神奇的事情。 就如同電影《永無止境》提出的問題:人類通常只使用了20%的大腦,如果剩餘80%大腦潛能被激發出來,世界會變得怎樣? 在企業、行業和國家的管理中,通常只有效使用了不到20%的數據(甚至更少),如果剩餘80%數據的價值激發起來,世界會變得怎麼樣呢? 特別是隨著海量數據的新摩爾定律,數據爆發式增長,然後數據又得到更有效應用,世界會怎麼樣呢?

單個的數據並沒有價值,但越來越多的數據累加,量變就會引起質變,就好像一個人的意見並不重要,但1千人、1萬人的意見就比較重要,上百萬人就足以掀起巨大的波瀾,上億人足以改變一切。

中國的航班晚點非常多,相比之下美國航班準點情況好很多。 這其中,美國航空管制機構一個的好做法發揮了積極的作用,說起來也非常簡單,就是美國會公佈每個航空公司、每一班航空過去一年的晚點率和平均晚點時間,這樣客戶在購買機票的時候就很自然會選擇準點率高的航班,從而通過市場手段牽引各航空公司努力提升準點率。 這個簡單的方法比任何管理手段都直接和有效。

沒有整合和挖掘的數據,價值也呈現不出來。 《永無止境》中 的庫珀如果不能把海量信息圍繞某個公司的股價整合起來、串聯起來,這些信息就沒有價值。

因此,海量數據的產生、獲取、挖掘及整合,使之展現出巨大的商業價值,這就是我理解的大數據。 在互聯網對一切重構的今天,這些問題都不是問題。 因為,大數據是互聯網深入發展的下一波應用,是互聯網發展的自然延伸。 目前,可以說大數據的發展到了一個臨界點,因此才成為IT行業中最熱門的詞彙之一。

二、大數據將重構很多行業的商業思維和商業模式

我想以對未來汽車行業的狂野想像來展開這個題目。

在人的一生中,汽車是一項巨大的投資。 以一部30萬車、7年換車週期來算,每年折舊費4萬多(這裡還不算資金成本),加上停車、保險、油、維修、保養等各項費用,每年耗費應在6萬左右。 汽車產業也是一個很長產業鏈的龍頭產業,這個方面只有房地產可以媲美。

但同時,汽車產業鍊是一個低效率、變化慢的產業。 汽車一直以來就是四個輪子、一個方向盤、兩排沙發(李書福語)。 這麼一個昂貴的東西,圍繞車產生的數據卻少的可憐,行業產業鏈之間幾無任何數據傳遞。

我們在這裡狂野地想像一番,如果將汽車全面數字化,都大數據了,會產生什麼結果?

有些人說,汽車數字化,不就是加個MBB模塊嗎? 不,這太小兒科了。 在我理想中,數字化意味著汽車可以隨時聯上互聯網,意味著汽車是一個大型計算系統加上傳統的輪子、方向盤和沙發,意味著可以數字化導航、自動駕駛,意味著你和汽車相關的每一個行動都數字化,包括每一次維修、每一次駕駛路線、每一次事故的錄像、每一天汽車關鍵部件的狀態,甚至你的每一個駕駛習慣(如每一次的剎車和加速)都記錄在案。 這樣,你的車每月甚至每週都可能產生T比特的數據。

好了,我們假設這些數據都可以存儲並分享給相關的政府、行業和企業。 這裡不討論隱私問題帶來的影響,假設在隱私保護的前提下,數據可以自由分享。

那麼,保險公司會怎麼做呢? 保險公司把你的所有數據拿過去建模分析,發現幾個重要的事實:一是你開車主要只是上下班,南山到坂田這條線路是非繁華路線,紅綠燈很少,這條路線過去一年統計的事故率很低;你的車況(車的使用年限、車型)好,此車型在全深圳也是車禍率較低;甚至統計你的駕駛習慣,加油平均,臨時剎車少,超車少,和周圍車保持了應有的車距,駕駛習慣好。 最後結論是你車型好,車況好,駕駛習慣好,常走的線路事故率低,過去一年也沒有出過車禍,因此可以給予更大幅度的優惠折扣。 這樣保險公司就完全重構了它的商業模式了。 在沒有大數據支撐之前,保險公司只把車險客戶做了簡單的分類,一共分為四種客戶,第一種是連續兩年沒有出車禍的,第二種過去一年沒有出車禍,第三種過去一年出了一次車禍,第四種是過去一年出了兩次及以上車禍的,就四種類型。 在大數據的支持下,保險公司可以真正以客戶為中心,把客戶分為成千上萬種,每個客戶都有個性化的解決方案, 這樣保險公司經營就完全不同,對於風險低的客戶敢於大膽折扣,對於風險高的客戶報高價甚至拒絕,一般的保險公司就完全難以和這樣的保險公司競爭了。 擁有大數據並使用大數據的保險公司比傳統公司將擁有壓倒性的競爭優勢,大數據將成為保險公司最核心的競爭力,因為保險就是一個基於概率評估的生意,大數據對於準確評估概率毫無疑問是最有利的武器,而且簡直是量身定做的武器。

在大數據的支持下,4S店的服務也完全不同了。 車況信息會定期傳遞到4S店,4S店會根據情況及時提醒車主及時保養和維修,特別是對於可能危及安全的問題,在客戶同意下甚至會採取遠程干預措施,同時還可以提前備貨,車主一到4S店就可以維修而不用等待。

對於駕駛者來說,不想開車的時候,在大數據和人工智能的支持下,車輛可以自動駕駛,並且對於你經常開的線路可以自學習自優化。 谷歌的自動駕駛汽車,為了對周圍環境作出預測,每秒鐘要收集差不多1GB的數據,沒有大數據的支持,自動駕駛是不可想像的;在和周圍車輛過近的時候,會及時提醒車主避讓;上下班的時候,會根據實時大數據情況,對於你經常開車的線路予以提醒,繞開擁堵點,幫你選擇最合適的線路;到城市中心,尋找車位是一件很麻煩的事情,但未來你可以到了商場門口後,讓汽車自己去找停車位,等想要回程的時候,提前通知讓汽車自己開過來接。

車輛是城市最大最活躍的移動物體,是擁堵的來源,也是最大的污染來源之一。 數字化的車輛、大數據應用將帶來很多的改變。 紅綠燈可以自動優化,根據不同道路的擁堵情況自動進行調整,甚至在很多地方可以取消紅綠燈;城市停車場也可以大幅度優化,根據大數據的情況優化城市停車位的設計,如果配合車輛的自動駕駛功能,停車場可以革命性演變,可以設計專門為自動駕駛車輛的停車樓,地下、地上樓層可以高達幾十層,停車樓層可以更矮,只要能高於車高度即可(或者把車豎起來停),這樣將對城市規劃產生巨大的影響;政府還可以每年公佈各類車型的實際排污量、稅款、安全性等指標,鼓勵民眾買更節能、更安全的車。

電子商務和快遞業也可能發生巨大的變化。 運快遞的車都可以自動駕駛,不用趕白天的擁堵的道路,晚上半夜開,在你家門口設計自動接收箱,通過密碼開啟自動投遞進去,就好像過去報童投報一樣。

這麼想像下來,我認為,汽車數字化、互聯網化、大數據應用、人工智能,將對汽車業及相關的長長的產業鏈產生難以想像的巨大變化和產業革命,具有無限的想像空間,可能完全被重構。 當然,要實現我所描述的場景,估計至少50年、100年之後的事情了,估計我這輩子是看不到的。

在這個章節的最後,我想總結一下自己對大數據的看法。

第一,大數據使企業真正有能力從以自我為中心改變為以客戶為中心。 企業是為客戶而生,目的是為股東獲得利潤。 只有服務好客戶,才能獲得利潤。 大數據的使用能夠使對企業的經營對像從客戶的粗略歸納(就是所謂提煉歸納的“客戶群”)還原成一個個活生生的客戶,這樣經營就有針對性,對客戶的服務就更好,投資效率就更高。

第二,大數據一定程度上將顛覆了企業的傳統管理方式。 現代企業的管理方式是來源於對軍隊的模仿,依賴於層層級級的組織和嚴格的流程,依賴信息的層層匯集、收斂來製定正確的決策,再通過決策在組織的傳遞與分解,以及流程的規範,確保決策得到貫徹,確保每一次經營活動都有質量保證,也確保一定程度上對風險的規避。

第三,大數據另外一個重大的作用是改變了商業邏輯,提供了從其他視角直達答案的可能性。 現在人的思考或者是企業的決策,事實上都是一種邏輯的力量在主導起作用。 大數據給了我們其他的選擇,就是利用數據的力量,直接獲得答案。 就好像我們學習數學,小時候學九九乘法表,中學學幾何,大學還學微積分,碰到一道難題,我們是利用了多年學習沉澱的經驗來努力求解,但我們還有一種方法,在網上直接搜索是不是有這樣的題目,如果有,直接抄答案就好了。 很多人就會批評說,這是抄襲,是作弊。 但我們為什麼要學習啊? 不就是為了解決問題嘛。

第四,通過大數據,我們可能有全新的視角來發現新的商業機會和重構新的商業模式。 我們現在看這個世界,比如分析家中食品腐敗,主要就是依賴於我們的眼睛再加上我們的經驗,但如果我們有一台顯微鏡,我們一下就看到壞細菌,那麼分析起來完全就不一樣了。 大數據就是我們的顯微鏡,它可以讓我們從全新視角來發現新的商業機會,並可能重構商業模型。 我們的產品設計可能不一樣了,很多事情不用猜了,客戶的習慣和偏好一目了然,我們的設計就能輕易命中客戶的心窩;我們的營銷也完全不同了,我們知道客戶喜歡什麼、討厭什麼,更有針對性。 特別是顯微鏡再加上廣角鏡,我們就有更多全新的視野了。 這個廣角鏡就是跨行業的數據流動,使我們過去看不到的東西都能看到了。

最後一點,我想談的是大數據發展對IT本身技術架構的革命性影響。 大數據的根基是IT系統。 我們現代企業的IT系統基本上是建立在IOE(IBM小型機、Oracle數據庫、EMC存儲)+Cisco模型基礎上的,這樣的模型是Scale-UP型的架構,在解決既定模型下一定數據量的業務流程是適配的,但如果是大數據時代,很快會面臨成本、技術和商業模式的問題,大數據對IT的需求很快就會超越了現有廠商架構的技術頂點,超大數據增長將帶來IT支出增長之間的線性關係,使企業難以承受。 因此,目前在行業中提出的去IOE趨勢,利用Scale-out架構+開源軟件對Scale-up架構+私有軟件的取代,本質是大數據業務模型所帶來的,也就是說大數據將驅動IT產業新一輪的架構性變革。 去IOE潮流中的所謂國家安全因素,完全是次要的。

所以,美國人說,大數據是資源,和大油田、大煤礦一樣,可以源源不斷挖出大財富。 而且和一般資源不一樣,它是可再生的,是越挖越多、越挖越值錢的,這是反自然規律的。 對企業如此,對行業、對國家也是這樣,對人同樣如此。

三、新智慧生物的誕生?

自然語言的機器翻譯,是長期以來人工智能研究的一個重要體現。 人工智能從過去到未來都有清晰而巨大的商業前景,是以前IT業的熱點,其熱度一點不亞於現在的“互聯網”和“大數據”。 但是,人類過去在推進人工智能的研究遇到了巨大的障礙,最後幾乎絕望。

當時人工智能就是模擬人的智能思考方式來構築機器智能。 以機器翻譯來說,語言學家和語言專家必須不辭勞苦地編撰大型詞典和與語法、句法、語義學有關的規則,數十萬詞彙構成詞庫,語法規則高達數万條,考慮各種情景、各種語境,模擬人類翻譯,計算機專家再構建複雜的程序。 最後發現人類語言實在是太複雜了,窮舉式的做法根本達不到最基本的翻譯質量。 這條道路最後的結果是,1960年代後人工智能的技術研發停滯不前數年後,科學家痛苦地發現以“模擬人腦”、“重建人腦”的方式來定義人工智能走入一條死胡同,這導致後來幾乎所有的人工智能項目都進入了冷宮。
後來有人就想,機器為什麼要向人學習邏輯呢,又難學又學不好,機器本身最強大的是計算能力和數據處理能力,為什麼不揚長避短、另走一條道路呢? 這條道路就是IBM“深藍”走過的道路。 1997年5月11日,國際象棋大師卡斯帕羅夫在和IBM公司開發的計算機“深藍”進行對弈時宣布失敗,計算機“深藍”因此贏得了這場意義深遠的“人機對抗”。

類似的邏輯在後續也用到了機器翻譯上。 谷歌、微軟和IBM都走上了這條道路。 就是主要採用匹配法,同時結合機器學習,依賴於海量的數據及其相關相關統計信息,不管語法和規則,將原文與互聯網上的翻譯數據對比,找到最相近、引用最頻繁的翻譯結果做為輸出。

總而言之,利用這種技術,計算機教會自己從大數據中建立模式。 有了足夠大的信息量,你就能讓機器學會做看上去有智能的事情,別管是導航、理解話語、翻譯語言,還是識別人臉,或者模擬人類對話。

假設目前剛剛興起的穿戴式計算設備取得巨大的進展。 這種進展到什麼程度呢? 就是你家的寵物小狗身上也裝上了各種傳感器和穿戴式設備,比如有圖像採集,有聲音採集,有嗅覺採集,有對小狗的健康進行監控的小型醫療設備,甚至還有電子藥丸在小狗的胃中進行消化情況監控。 小狗當然也聯上網,也一樣產生了巨大的數據量。 這時,我們假設基於這些大數據建模,能夠模擬小狗的喜怒哀樂,然後還能夠通過擬人化的處理進行語音表達,換句話說,就是模擬小狗說人話,比如主人回家時,小狗搖尾巴,旺旺叫,那麼這個附著於小狗身上的人工智能係統就會說,“主人,真高興看到你回家”。 不僅如此,你還可以和小狗的人工智能係統進行對話,因為這個人工智能係統能基本理解你的意思,又能夠代替小狗擬人化表達。

我們繼續把這個故事來做延伸,把小狗換成未來的人,人在一生中產生大量的數據,根據這些數據建模可以直接推演出很多的結論,比如喜歡看什麼樣的電影啊,喜歡什麼口味的菜啊,在遇到什麼問題時會怎麼採取什麼行動啊。

這樣的數據一直累積下來,直到這個人去世。 我們有個大膽的想像,這些巨大的數據能否讓這個人以某種方式繼續存在下去呢? 後代有什麼問題需要尋求答案的時候,比如在人生的關鍵抉擇時,比如大學要上什麼專業、該不該和某個姑娘結婚,可不可以問問這個虛擬的人(祖先)有什麼建議呢? 答案是當然可以。 在這種情況下,數字化生存不僅在人生前存在,也可以在人死後繼續存在。 人死了,可以在虛擬空間中繼續存在。 一輩子、一輩子的人故去,這些虛擬的智慧都可以繼續存在,假設很多年過去了,這些虛擬智慧的祖宗們太多太多了,活著的子孫們甚至可以組建一個“祖宗聯席參謀委員會”,優選那些考得好的(比如中過狀元),當過國家高級公務員(比如太守)、當過企業高管(比如CEO)、當過教授、當過作家的等等當過成功人士的祖宗,專門用於後代的諮詢、解惑。 讓這些祖宗死後還有競爭,別死了就沒有事情乾了。

這些說明什麼呢? 就是隨著大數據和機器學習的進一步進展,這個世界出現了新的智慧生物! 大數據和機器學習在改變、重構和顛覆很多企業、行業和國家以後,終於到了改變人類自身的時候了! 人類的演進出現了新的分支!

有科學家畫了下面一張圖,來描述這兩者智慧生物。 一種是基於生物性的,經過幾百萬年的進化而來;一種是基於IT技術,基於大數據和機器學習,通過自模擬、自學習而來。 前者更有邏輯性,更有豐富的情感,有創造力,但生命有限;後者沒有很強的邏輯性,沒有生物上的情感,但有很強的計算、建模和搜索能力,理論上生命是無限的。



當然,這些事情要發生都會非常非常遙遠。 反正我們活著的時候是見不到了,死了也見不到,因為我們死的時候,我相信這種建立在大數據和機器學習之上的虛擬生命還不會存在。

四、結束語

我最後想說的是,我們對未來的認知,主要是基於常識和對未來的想像。 根據統計,現在《紐約時報》一周的信息量比18世紀一個人一生所收到的資訊量更大,現在18個月產生的信息比過去5000年的總和更多,現在我家一台5000元電腦的計算能力比我剛入大學時全校的計算能力更強大。 科技的進步在很多的時候總會超出我們的想像,試想如果未來我們一個人擁有的電腦設備超過現在全球現在計算能力的總和,一個人產生的數據量超過現在全球數據量的總和,甚至你的寵物小狗產生的信息量都超過現在全球數據量的總和,世界會發生什麼呢? 那就取決於你的想像力了。

資料來源) 

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話說有一次,我去逛新光三越百貨,逛到嘉裕西服的展售區,專櫃小姐非常熱情地出來打招呼:“先生您好!有什麼可以幫到你?”我連忙說:“隨便看看。”於是我進入了展售區,這位銷售小姐則一直緊隨在我的身後,當我眼光一停留在一件深藍色西服身上時,她又趕忙說:“這個款式,這個月促銷,可以打七折”;當我仔細觀察一條男士圍巾時,她又迫不及待地說:“今年,這種圍巾很暢銷”。於是,我購買的興趣完全消失了,只好加快腳步,逃出了這層樓面。

你們是否也遇到過類似這種情景呢?一個銷售人員在銷售產品時,熱情固然需要,但熱情過度,有時也會讓顧客逃之夭夭。其實,不光是服裝、百貨類銷售也存在這種情況,在我們的房地產銷售領域同樣存在類似的情況。不少房地產行銷人員因為迫切想瞭解顧客的需求,一見面就顯得熱情過度,其結果是導致顧客心存去意,哪還有心思聽他解說及介紹。

這種情況不論在預售屋、新成屋或中古屋銷售中都存在,預售屋銷售時,也會有銷售小姐在開始接觸前來看屋的顧客時,詢問有什麼可以幫忙,不少顧客可能也會說,來隨便看看,如果,此時的銷售小姐,還一股勁地猛向他介紹,其結果是可想而知的;中古屋銷售時,也有不少顧客在店門外的促銷看板前東張西望時,仲介人員隨即走出門詢問顧客有什麼可以幫忙,也會有些顧客說:“隨便看看”,如果,此時仲介業務還一個勁站在那裡等他隨便看看的話,這種顧客大多會匆匆離去。

如何去處理好這些場景呢?如何爭取有效主導這次接觸後的溝通呢?其實,在語言上仍有空間迴旋。如果是預售、新成屋的顧客說隨便看看,你可以把近期的最優惠措施拋出來吸引他,假如近期推出一兩間特惠方案,你就可以說:“我們個案這個星期推出一些特惠方案,每間房子可以省300萬元,不知你有沒有興趣瞭解一下?”通常,顧客們對可以讓自己實惠的東西是有興趣的,可能這幾間廣告戶未必是他最後想要的,但你的話語已經吸引了他,接著下來,你就可以順利地主導這次與他的溝通了。如果是中古屋,仲介人員們必須手頭上有一兩間較超值的房子,當你一聽到顧客說隨便看看時,你可以對他說:“昨天有一位屋主因出國急著賣房子,價格特別優惠,我們昨天才簽下來的,都還沒有貼上去,你是第一個客戶欸!不知你是否有興趣瞭解一下?”通常,這類原因最能吸引買家的注意,一旦他有興趣,你可以引領他進入店內詳談,從而開始你的需求鑑定工作。

從上面的例子我們看到,有時可以用話術來解決推銷中的熱情過度的問題,專業的房地產行銷人員必須做個思考型的推銷人員,思考各種情況下的話術運用。但話術的力量也是有限的,它只是解決了熱情過度後的困境,一個真正專業的房地產行銷人員,是要做事發前控制,有銷售房子的過程中,即要讓顧客感覺到他的熱情,同時又要防止熱情過度情況的出現。因此,解決熱情過度的銷售現象,就必須從根本做起,防止熱情過度的發生。

提到熱情,首先必須對熱情有正確的認識,許多行銷人員在銷售房屋的過程中對熱情存在不少誤解,下面是三種比較典型的誤解:

1、熱情就是大聲。許多行銷人員聲音宏亮,與顧客交談時,往往令顧客的耳膜振動幅度過大,產生焦慮。與顧客交談時保持適當的音量是有必要的,有一種情況例外,那就是你的顧客可能是位耳朵不方便的老人,此外,吐字清晰才是交談的關鍵。

2、熱情就是形影不離。很多房地產行銷人員在介紹房子,或帶看時,總是緊隨客戶前後左右。這種形影不離的方法在足球賽中可能會非常奏效,但在售屋過程中卻往往會讓顧客感到不安,有種被控制的感覺。你必須與顧客保持一定的距離,留心觀察顧客的看屋行為,在他一有需要,你則立即出現在他的面前。此外,特別值得一提的是,你千萬不要站在顧客身後,身後的位置對顧客來說是一個恐怖空間,如果一個人的身後老是有個人跟住,會讓人有種毛骨悚然的感覺,如果你總是在顧客身後形影不離,那推銷的結果將不言而喻。

3、熱情就是給對方壓力感。不少行銷人員總是很強勢,一副盛氣淩人的樣子,即使表現得非常專業,顧客還是會有一種被人駕馭或被強迫推銷的感覺。因此,他將表現出對你的反抗、拒絕。

一個專業的行銷人員在推銷中要做到熱情有度,除了防止上述三種對熱情的誤解動作外,還必須表現其它什麼呢?下面四點將會有效昇華你的銷售房屋熱情:

1、把熱情從你的內心中流露出來。熱情不單單是某一或兩個動作,它是你身體的整體表現,從你的眼神到微笑;從你的言語到肢體動作;從你的外觀到內心,在你接觸顧客時,都必須充滿熱情。當你全身充滿熱情時,你就會有種全身充滿電的感覺,非常渴望為顧客介紹產品。

2、熱情需要智慧,要隨機應變。就像我們開頭提到的,你要不斷完善自己的話術,讓自己的熱情可以應用於無形。

3、熱情要多給顧客肯定。在與顧客交談時,最好談讓顧客肯定的話題,這最容易讓顧客接受你及你推薦。如果顧客說“不”,則對銷售不利,你必須事先準備一些讓顧客說“是”的話題。

4、如果會失去一位顧客,寧願熱情的失去。在銷售過程中,如果你擔心顧客會因熱情而失去,因而對顧客不熱情的話,那則寧願對顧客熱情點,熱情失去總比不熱情失去來得好。

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【文/住展房屋網 施絢傑】

遠雄重啟強銷 建案報廣量大反彈 爆增近三倍

一方面天氣回穩、沒有颱風來攪局,再者也因為遠雄重新啟動強銷,上週建案報廣量出現爆炸性演出;不但較前週激增倍,也比之前水準高出不少。不過根據觀察,市場來人並未等量提升…

與前週蘇力颱風來襲,造成房市來人及報廣量減的情況相比,上週影響市場的因素算是『恢復正常』。不過,或許是國內外經濟復甦力道仍顯不足,對岸甚至一度鬧錢荒,加上上週台股封關前小幅收黑,因此儘管上週房市表現確實優於前週,不過好轉幅度尚不明顯。嚴格論,上週房市算是少數個案及區域表現。

而這少數特定區域表現中,又以五股洲子洋最具代表性。主要原因,則是超級大案「上河園」正式啟動強銷,產生巨大的帶動效果;據瞭解,該案現場人聲鼎沸,周邊其他個案也都有受惠。

至於五月前還很夯的桃園房市,最近熱度確實已見下滑;北上曝光案例來人仍以當地客源為主,成交狀況也不若前幾個月。就此來看,央行的點名及行庫的緊縮政策,已看到一些效果。

儘管上週房市來人量增幅算是有限,但報廣量卻強力反彈;主要是前週颱風過境,不少業者臨時抽稿,導致批數急縮,上週則似有『補回來』的意圖,結果使得上週廣告量出現比前週爆增近三倍的特殊情況。

本刊統計上週(7/15至7/21)北台灣銷售中建案,釋出報紙廣告篇幅共計13,725批,比前週大增近9千批,而且和之前幾週平均1.1萬批相比,也增加不少。至於釋出NP個案數136個、首週釋出者11個,都非年度單週最多;之所以批數大爆炸,除颱風的對比補償效應外,更是因為遠雄企業團從上週五起重新啟動強銷。

這波重啟強銷,平面廣告『火力』主要就集中在19號當日,週末假日則又稍縮量,砲火似乎轉往CF上。這次遠雄持續採用業務人員約來訪方式,因此有多少來人是純粹因為廣告而到銷售現場,也就是這次重新啟動強銷的實際效果,還要觀察一到兩週才能確知。

這回遠雄再度啟動強銷,最大特色是全面結合最近正展出的『機械Hello KITTY互動展』,因此上週五釋出的全開80全聯合稿,也登出該展覽從7/12至10/20於松山文創園區展出的訊息,文案也配合打上『WHERE IS MY CITY?尋找ROBOT KITTY』。而且猶如過去幾次大舉強銷一般,遠雄這回也是大手筆,上週五這篇80全聯合稿,中時、聯合、自由三大報是包下外夾頭版,蘋果報則是放在內頁夾頁中。

這次的賞屋贈禮也是與RK結合,號稱台灣限定版(只在遠雄)。第一重是7/19後現場賞屋完成送(遠雄)限定RK訂製賞屋袋,並可參加RK專屬大頭貼及抓娃娃機活動;第二重則是(與RK異業合作)活動期間內購買建案者,(有機會獲得)RK(遠雄)區域限定成交好禮任一,如潮流登機箱、甜心刷具組或RK公仔套票等,不過「遠雄龍岡2」不適用。看在這些限量贈品的份上,或許真能拉攏到一些KITTY迷表面賞屋,實質拿限量禮品。

除了聯合行銷稿外,該公司包含副都心、中和、內湖五期及汐止廠辦案等,也都同步重新釋出NP強銷,而且幾乎都放上各種造型的RK當主角。此外,也同步預告北投奇巖岸(「山綺」)及「遠雄龍岡2」即將公開。

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【文/住展房屋網 企研室】

最近社會上爭議事件不斷,房市近況則沒有太大變化,市場人氣及成交續處低檔;不過或許經濟展望仍撲朔,加上奢侈稅修正來亂,業者似乎也開始有轉趨觀望之勢;不少新案都要到八、九月後,才要推出或強銷…

上週經濟部公佈兩岸服貿協議的預估成效,試圖化解外界相關疑慮;不過社會輿論焦點,已全放在洪姓下士遭違法關禁閉,操練過度致死事件上,而且雖然事發時間是七月初,至今已超過兩週,但這一週來該事件不但沒退燒,還愈炒愈旺,相關內情猶如雪球般愈滾愈大。此外,苗栗縣府趁自救會北上抗議時,『突襲』拆除爭議四戶,同樣又引發喧然大波。

社會事件受矚目 房市大量供給 延後到九月

QE退場定調 疑慮應已消除

相較於社會爭議事件頻傳,甚至出現官民信任危機,經濟面則似乎『平靜』許多。尤其美東時間週三,FED主席柏南奇赴眾議院作證時更明確表示,QE大致維持年底開始縮減購債規模的時間表,不過仍須視復甦情況而定;如果情況不如預期,甚至不排除反向加碼。此話一出,讓投資市場猶如吃了顆定心丸。

其實柏老上述表示,和稍早相關談話內容並無太多不同;但重點則是更加明確表態,因此這些時日以來,QE退場產生的不確定性,應已畫下休止符。

不過房市近期瀰漫的觀望氣氛,則似乎還沒有那麼快消散;畢竟經濟還沒有看到加速或穩健復甦的明確跡象,加上上週財政部委推學者團隊的奢侈稅檢討報告及建議方向出爐,似乎將朝更嚴厲方向修改。這些因素,似乎導致建商也轉趨觀望,預定推案似乎有稍稍延後的情況,不少都要到八月中,甚至鬼月後才要推出或強銷。

下半年新案 疑似進度延後

像區內單價差甚大的北市士林區,近期銷況可說近乎停滯,未來新案推出時間,則都落在八月中或更晚。首先是至善路一段,近故宮路口及中影文化城的「川普至善Villa」,預計八月中進場,接待中心搭建中,規劃23至30坪產品,據瞭解底價來到9字頭。福志路福志國小後方的宏盛建設案(海悅代銷),則規劃120坪雙併產品,將在八月底進駐,外接待設在中正路店面(近中山北路口)。

屬北投的磺溪一帶,也有預推新案「富山居」,富廣開發投資興建,規劃56至110坪產品,位於行義路上,基地頗為深入。同路段96巷則已有新成屋案「盤琚天母」進場,景觀戶開價105萬/坪,無景觀者85萬/坪;該案基地有高低落差,為住二用地,蓋五層樓,產品是26至64坪無隔間共38戶,九月交屋,問題是出入動線稍迂迴。

上述新案開價老高,當然還是和北投奇巖新社區有關。而來到關渡地區,也可看到該特區帶動的跟漲現象;如工業住宅案「陽明峰匯」,日前興建完成再推出銷售,目前可售戶多為小坪數產品,重點是開價直接跳空拉到60萬/坪,成交宣稱要5字頭;該案預售時(100年底),成交才38至40萬/坪。

附近還有新預售案「捷韻HOUSE」,開價65萬/坪,成交也要見5字頭;不過該案建照尚未取得,動線稍差也是一大問題。此外,安家國際在本區(工業區)則將推出新案「千金裘」,規劃85坪雙併產品,開價可能來到55萬/坪以上,將訴求關渡平原第一排景觀及制震系統宅。

北淡水八裏 再現高價產品

沿河岸來到淡水,價格同樣繼續拉高。首先是基地在中正路二段上、近漁人碼頭,接待中心設在南段登輝大道起點附近的「一森原」,由於該案建照核發年份較早,因此可興建29層高樓,訴求則為近未來淡江大橋及(藍海線)捷運站。

不過該案最大賣點還是水岸景觀,面河(海)戶開價高達40至55萬/坪,內側戶別則是30至40萬/坪,為北淡水近期最高價,且還引進凱撒飯店做物業顧問,並挖了地熱泉;產品坪數則從20到70坪皆有(無隔間銷售),因此訴求千萬以下總價即享水岸景觀。

南淡水未來還有新案,將挑戰價格新高;這是位於竹圍國小後側的達麗建設案。此外,對岸的八裏則已有新高價案出現,為白天鵝建設投資興建,基地近關渡大橋頭的「左岸之王」,開價50萬/坪,產品約為75、115坪。

新北市另一新市鎮,也是近年推案重鎮的林口,不少新案都要到九月之後才會陸續進場,特別是機場捷運A9站周邊的高單價指標案。近期推出的新案規模則都不大、指標性略顯不足,有些還是最近已相對少見的住二用地別墅案。

如「彼得堡2伯爵區」,規劃121坪升降機別墅共12戶,號稱不二價銷售,總價3700萬起;主要訴求為量身訂作,不過外觀及部份規劃仍無法依客戶要求而更動。另一透天新案則已完工,為「聿品典藏」,開價3780萬起(折合單價35萬/坪),產品為108坪雙併別墅共16戶。

大樓新案方面是佳林路上的「川弘.深」,規劃46至61坪雙併產品共18戶(含一樓店面1戶),開價31萬/坪,主要訴求鄰近當地影視音園區。

洲子洋特區 新高價案進場

這兩三年嶄露頭角的五股洲子洋重劃區,新指標案則已陸續登場,不過多已醞釀一段時間。最指標的是商業區大案、標榜二重疏洪道景觀,價格為當地目前最高的「上河園」,景觀戶開價44至49萬/坪,無景觀戶35至39萬/坪,宣稱不二價銷售。

「上」案銷售現場表示,目前收訂僅兩成,不過側面瞭解,由於稍早就已招攬舊客戶回籠下訂,因此預約應該已有五成。而由於新案新鮮感,來人也是區內最多,達百組以上/週。

該區因之前蘇力颱風過境,建案接待中心受損者眾,不過大多很快修復,且立即恢復釋出NP,故上週來人量仍不少,平均都有60組以上,成交價則仍堅持都要到36萬/坪以上,因此成交速度多半不快。

在該區最早推案的茂德機構,現在又在搭新接待中心兩處,估計除銷售中「蘇黎市」及「未來馥」外,還會再推兩案;此外,還有寶佳機構新案也正搭建接待中心中。至於舊案「鄉林靜朗」稍早已結案,主要是新莊副都心聯銷中心(兼售該區「靜安」)將拆掉並動工,據瞭解銷售超過九成,後期成交34萬/坪。

洲子洋以外,單價當然稍低;其中御史路的「幸福啟典」是目前五股綫上個案中,唯一開價還在2字頭者,未來則還有二期,按目前狀況,應該也會開上3字頭。至於市區(民義路一段)麗寶案「傳奇大院」,則確定有140戶可售,主力產品為62至68坪,開價平均39萬/坪。

 
 

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